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Os Real Estate Investment Trusts (REITs) são boas alternativas para o investidor que queira diversificar seus investimentos no exterior. Para aqueles com horizonte de longuíssimo prazo, esses ativos podem gerar retornos maiores até do que o S&P 500, uma vez que alinham exposição à economia americana (que tem se mostrado a melhor opção nos últimos anos) com o pagamento recorrente de proventos.
Entretanto, os juros historicamente altos dos últimos anos dificultaram um pouco a vida do investidor de REITs.
De altos retornos ao aperto monetário: o que aconteceu com os REITs nos últimos 4 anos?
No auge da pandemia, o corte de juros realizado pelo Fed, que levou o juro básico para 0%, fez com que os juros de 10 anos também apresentasse forte recuo, ficando nos 0,5% por um bom tempo. Isso permitiu que diversas classes de ativo, dentre elas os REITs, tivessem um período de retornos espetaculares.
A preocupação com a inflação, porém, fez com que os bancos centrais do mundo inteiro entrassem em um período de aperto monetário que não era visto em quase meio século. A Fed Funds Rate, por exemplo, saiu dos 0% para mais de 5% em menos de 2 anos.
Ademais, os juros de 10 anos também foram impactados, com uma alta de mais de 3,4 pontos percentuais entre janeiro de 2022 e outubro de 2023. Nesse ínterim, os REITs apresentaram uma queda de 32%, dado a necessidade de financiamentos e investimentos significativos desses ativos.
Algumas janelas de oportunidades para investir em REITs
Desde então, as idas e vindas dos juros de 10 anos apresentaram algumas janelas de oportunidades para o investimento em REITs, porém extremamente curtas: no final de 2023, a queda de 1,2 ponto percentual nos juros de 10 anos gerou um ganho de mais de 20% nos REITs; mas no começo de 2024, a retomada na alta dos juros (subindo quase 1 ponto percentual até o final de abril) fez com que esses ativos apresentassem queda de quase 10%.
No final de 2024, os juros de 10 anos tiveram um momento de alívio entre abril e setembro, quando recuou mais de 1 ponto percentual. Isso permitiu que os REITs tivessem um ganho superior a 26%. Mas, desde então, já vemos o 10 anos se aproximando dos 5%, devolvendo boa parte dessas valorização recente.
Isso não significa, porém, que teremos que esperar os juros voltarem a cair para poder encontrar oportunidades nesse segmento. Só que teremos que ser mais seletivos, e aproveitar eventuais realizações para colocar algo na nossa carteira.
Dentre os setores do NAREIT, cinco apresentaram queda em 2024:
- Industrial;
- Diversificado;
- Self-Storage;
- Hotelaria;
- Hipotecas.
Por outro lado, cinco segmentos do NAREIT tiveram alta no período:
- Data Centers;
- Saúde;
- Escritórios;
- Varejo;
- Residencial.
Setores de destaque e possíveis oportunidades
De todos os setores citados, o de Data Centers deve ainda continuar sendo um dos mais procurados pelos investidores, por estar ligado a temática de Inteligência Artificial. Entretanto, devemos ficar atentos aos valuations desses ativos, o que pode gerar uma margem de segurança insuficiente para apostarmos agora nesses papéis.
Já a performance da parte de Escritórios surpreendeu, na minha visão. Com muitas empresas revendo suas políticas de home office, uma parcela significativa de escritórios premium começaram a ver a retomada nas suas taxas de ocupação, fazendo com que alguns REITs desse setor apresentassem ganhos de três dígitos em 2024.
Entretanto, muitos desses ativos seguem em patamares depreciados comparados ao seu histórico, mostrando que muitos investidores ainda estão céticos que voltaremos para um mundo igual ao anterior ao da pandemia.
Entendo que, ao longo de 2025, podemos ter oportunidades na parte Industrial (com a continuidade do varejo eletrônico em tomar mercado do comércio físico) e Residencial (principalmente aqueles ativos que oferecem aluguel de moradia, dado a dificuldade para o americano médio hoje adquirir o imóvel próprio).
Também acredito que podemos ver alternativas de investimento na parte de Saúde, mas que dependerá mais do valuation dos ativos. Apesar de acreditar na tese de longo prazo de alguns desses papéis, a possibilidade de uma reforma do sistema de saúde nos EUA pode pesar no curto prazo.
Apesar de avaliar que os ativos podem estar diante de um momento positivo, a carteira de ativos internacionais recomendada na Empiricus Research sai um pouco do escopo dos REITs e foca em ações (BDRs). Clicando aqui, você acessa um relatorio com as 10 melhores ações internacionais para investir em janeiro de 2025.
