As ações da JHSF Participações (JHSF3) são recomendadas na série Ações Exponenciais, liderada por Henrique Florentino, analista da Empiricus, desde maio de 2019.
E nesse tempo, ela já rendeu mais de 200%.
Neste artigo, vamos nos aprofundar no perfil da empresa e o racional por trás dessa recomendação, pesando os prós e contras. Para facilitar sua leitura, o conteúdo foi dividido nos seguintes tópicos:
Que empresa é essa?
A JHSF Participações nasceu em 1972 e atua no desenvolvimento e administração de projetos imobiliários, em setores que especificaremos adiante.
De lá para cá, os empreendimentos são numerosos, passando pela construção de mais de 1.000 agências bancárias até uma grande reforma no prédio da antiga Bovespa.
Só que o caminho se tornou bastante turbulento.
A crise econômica que atingiu o Brasil no governo Dilma atingiu a empresa em cheio e, como se não bastasse, o mercado começou a duvidar da capacidade que a JHSF tinha de vender seus próprios ativos a preços justos.
De um lado, uma das maiores crises do país e, do outro, investidores com um pé atrás sobre a liquidez dos seus empreendimentos. A cotação de JHSF3 deixa os resultados dessa soma bastante claros:
Fonte: TradingView
Então, o management iniciou um plano de reestruturação em 2015, focado na venda de ativos e diminuição das dívidas.
A estratégia era uma questão de “dois coelhos numa cajadada só”: o sucesso na venda dos projetos iria reduzir o endividamento da companhia ao mesmo tempo em que comprovaria, empiricamente, a qualidade e liquidez dos ativos.
E provar ao mercado dessa maneira era o melhor caminho, porque “uma avaliação apontar que um ativo tem um valor” é muito diferente de “ter comprador neste valor”, Henrique aponta.
O plano deu certo e a JHSF Participações viu sua dívida despencar de R$ 2,5 bilhões para R$ 550 milhões.
Em 2018, “a JHSF já apresentava uma estrutura de capital sustentável [que abria caminho para a] geração de valor para os acionistas [enquanto] apagava o fogo da alta alavancagem”, explica Henrique. A empresa se via no começo de um novo ciclo.
Mas… como JHSF3 gera valor?
Nas próximas seções, explicaremos as propostas da companhia e como calculamos o preço justo da ação.
As linhas de negócio e o breakdown da JHSF Participações (JHSF3)
No 3T20, as operações da JHSF Participações geraram cerca de R$ 355 milhões em receita líquida através de quatro linhas de negócio, detalhadas nos próximos parágrafos por ordem decrescente de contribuição.
A primeira delas é a incorporação imobiliária, ou seja, a construção e venda de empreendimentos imobiliários, da qual se destaca a Fazenda Boa Vista, um condomínio de alto padrão localizado na região de Porto Feliz. Essa frente de negócio representou 81,4% da receita líquida (cerca de R$ 289 milhões).
Fazenda Boa Vista
Depois, há a administração de shoppings dos quais a própria JHSF detém participação acionária, com destaque para o Catarina Fashion Outlet — sendo o maior outlet do Brasil — e o Cidade Jardim. Esse segmento representou 9,8% da receita líquida (cerca de R$ 35 milhões).
Catarina Fashion Outlet
A terceira linha de atuação da empresa é o de hotéis e restaurantes, onde o destaque fica para a rede hoteleira/gastronômica Fasano. Aqui, estamos falando de 7% da receita líquida (cerca de R$ 25 milhões).
Hotel Fasano Rio de Janeiro
Por fim, a companhia se lançou na área de aeroportos no 4T19, por enquanto com uma única unidade: o Aeroporto Executivo Catarina. A iniciativa fica com a menor parcela da receita líquida, equivalente a 1,8% (cerca de R$ 6 milhões).
Aeroporto Executivo Catarina
Podemos concluir que o público-alvo da JHSF Participações (JHSF3) são pessoas e famílias de altíssima renda, o que, com o perdão da obviedade, gera grandes margens nas suas iniciativas.
Além disso, a análise de Henrique nos leva a outros pontos relevantes sobre o momento de JHSF3:
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O segmento de incorporação cresceu 190,5% na comparação anual e 21,1% na trimestral, mas apresentou redução do peso na receita líquida (de 91,5% para 81,4%) porque as linhas de shoppings e hotéis e restaurantes reaqueceram;
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Os shoppings estavam abertos, mas com capacidade e horários reduzidos, o que se traduziu numa excelente recuperação trimestral de 352%, mas ainda atrás na comparação anual (redução de 26,7%);
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O relaxamento das medidas restritivas aumentaram a contribuição dos hotéis e restaurantes na receita líquida em mais de 360% na comparação trimestral, porém segue a mesma lógica dos shoppings de estar aquém na comparação anual (redução de 46,4%); e
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O aeroporto apresentou um crescimento de 60% na receita líquida na comparação trimestral e seus hangares já estão totalmente ocupados.
Entendendo o upside de JHSF3
Você, investidor, agora sabe a história e o perfil da JHSF Participações, assim como a fonte do dinheiro. Em suma, você entende a empresa sobre a qual pode se tornar sócio.
Vamos, agora, para a parte prática, explicando o racional da indicação de compra de JHSF3. Antes de prosseguir, vamos alinhar uma coisa: trata-se de uma ação com um valor abaixo do seu preço justo e, por isso, há um potencial de valorização ignorado pelo mercado.
Então, vamos para o método utilizado para descobrir que JHSF3 está precificada aquém do seu real valor.
Para Henrique, “uma das formas mais eficientes de fazer a avaliação da ação é [calcular] o valor dos ativos dela e subtrair pelo valor dos passivos: o famoso valor de liquidação ou soma das partes”.
Apesar de parecer simples, o fato da JHSF ter diversas linhas de negócio deixa as coisas mais complexas. Para tangibilizar isso, ele explica que os segmentos possuem prazos diferentes, como o de incorporação, que tem um ciclo mais longo e, por isso, seu fluxo de caixa não casa com a linha de shoppings.
O método da soma das partes, portanto, resolve esse impasse ao calcular o valor dos ativos de cada segmento e dividir o resultado pelo número de ações existentes. Então, com o peso de cada segmento no valor de uma ação, somam-se todos eles para chegar ao valor justo do papel.
Após aplicar esse raciocínio, Henrique chega ao piso de R$ 6,82 por ação.
Os leitores mais atentos ao mercado talvez percebam, no entanto, que a ação já é negociada na casa dos R$ 7,00. É nesse momento que entra a segunda parte do racional por trás de JHSF3: a avenida de crescimento que sustenta o seu upside.
A empresa possui incorporações — Boa Vista Village e Fasano Cidade Jardim — em fase de pré-lançamento e lançamento, que, quando realizadas, adicionaria R$ 3,95 para cada ação.
E isso, segundo Henrique, são os resultados dos cálculos mais conservadores.
Além disso, a companhia tem expansões programadas para o Catarina Fashion Outlet e o Cidade Jardim, seus dois principais shoppings, o que adicionaria R$ 0,94 para cada ação da empresa.
Chegamos, então, ao cenário atual de JHSF3: um piso de R$ 6,82 e um preço justo de R$ 11,72 por ação, ou seja, “um upside muito atrativo numa empresa que está se consolidando como uma plataforma de luxo no Brasil”, conclui Henrique.
Os riscos desse investimento
A exponencialidade atrativa de JHSF3 pode ser rivalizada pelos riscos carregados por essas ações. E, por isso, vamos mostrar o outro lado da moeda para que você faça uma compra consciente.
Henrique deixa claro que, além dos riscos envolvendo a própria natureza do investimento em renda variável, há também alguns específicos da companhia. São eles:
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As atividades de incorporação imobiliária são muito dependentes do nível de confiança dos consumidores e das taxa de juros, o que a deixa mais vulnerável em momentos de maior aversão ao risco no mercado;
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A companhia pode incorrer em dificuldades para a venda de estoques de imóveis, o que pode ocasionar aumento de seu endividamento; e
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O controlador da companhia, José Auriemo Neto, foi investigado pela Polícia Federal e assumiu a responsabilidade por contribuição ilegal de campanha eleitoral. Apesar do fato de que ele já fechou um acordo de colaboração com as autoridades e a companhia não ter sido envolvida, isso é um ponto de atenção com relação ao seu controlador.
Conclusão
O futuro da empresa consiste na recuperação dos níveis de desempenho pré-pandemia, o que é desafiador por si só. Sabemos, no entanto, que o ritmo atual é forte, com melhorias em todos os números nas comparações trimestrais.
Além disso, a disseminação da vacina carrega um cenário de recuperação ainda mais intensa nos segmentos de shoppings, hotéis e restaurantes, de acordo com o aumento do fluxo de pessoas e a diminuição drástica de restrições sociais.
“Há, neste momento, franco crescimento na linha de incorporação, com as taxas de juros nas mínimas históricas e a demanda por ativos reais aquecida”, aponta Henrique.
Acerca de questões envolvendo governança, a notícia de que a empresa realizou uma Assembléia Geral Extraordinária em 16/11 para eleger membros independentes para o conselho de administração chega para tranquilizar os investidores.
Por fim, vale destacar que JHSF3 foi recomendada na Empiricus quando era negociada por R$ 2,40 e, portanto, apresenta uma valorização que excede 200%. Nossos cálculos, entretanto, revelam que ainda há um upside considerável nos papéis da companhia e, assim, indicamos que você compre JHSF3.
