O Senado aprovou na última terça-feira (13) o projeto de lei que diz respeito à conversão da Medida Provisória 1.162/2023, instaurada em fevereiro, que recria o Minha Casa, Minha Vida.
A aprovação do texto, que seguirá agora para sanção presidencial, tem impacto nas incorporadoras da Bolsa envolvidas diretamente com o programa habitacional.
Dentre as alterações que mais interessam às empresas estão o aumento da margem do público alvo – o programa agora atende famílias com renda mensal de até R$ 8 mil, em áreas urbanas, e de até R$ 96 mil no ano, na zona rural – e o teto das casas elegíveis.
O analista Caio Araújo, da Empiricus Research, explicou que as incorporadoras listadas em Bolsa não se interessavam tanto pela Faixa 1 do programa, que atende a população mais pobre – o MCMV tem três faixas de renda.
Agora, a Faixa 1 contempla famílias com renda bruta de até R$ 2.640, duas vezes o valor do salário mínimo – o limite anterior era de R$ 1.800. Com a mudança, o governo espera que até 50% das unidades financiadas e subsidiadas se destinem a este público.
Valor máximo das casas do Minha Casa, Minha Vida deve chegar a R$ 350 mil
Além disso, o executivo também pretende que o Conselho Curador do FGTS amplie o valor máximo das casas do programa para R$ 350 mil – hoje o teto é de até R$ 264 mil.
O aumento tem o objetivo de se adequar à nova Faixa 3, a mais alta do programa, e também é uma demanda das incorporadoras diante do aumento de custos ocasionado pelas altas taxas de juros.
As alterações aumentam a atratividade das três faixas do Minha Casa, Minha Vida para as incorporadoras.
Outro evento importante para o setor foi a instauração do programa municipal Pode Entrar, em São Paulo, também para a população de baixa renda.
No leilão para participar do programa, as incorporadoras Direcional (DIRR3), Plano e Plano (PLPL3) e MRV (MRVE3) saíram vencedoras. “Com isso você tem uma entrada de caixa de curto prazo interessante, dado que os projetos devem se iniciar a partir do próximo ano, e uma perspectiva de crédito melhor para as companhias”.
Cenário macroeconômico também deve favorecer incorporadoras
Além dos ganhos com o Pode Entrar e as mudanças no Minha Casa, Minha Vida – que já estavam em vigor desde fevereiro por meio da Medida Provisória, a provável queda da taxa Selic, em agosto, também deve beneficiar as incorporadoras.
Isso porque os juros altos afetam diretamente os custos de construção e a demanda do setor. “Esse é um fator que tem impactado de forma bem contundente as incorporadoras de média e alta renda. Elas estavam bastante depreciadas no ano passado, com queda robusta de margem por conta dos juros super elevados”.
Por estes motivos, na visão de Caio, as incorporadoras se tornaram um veículo interessante para capturar a perspectiva otimista do mercado.
De acordo com ele, os players do setor vêm se recuperando desde o ano passado e podem surfar a onda de notícias positivas. Como temos argumentado diariamente, o movimento positivo da Bolsa tem fundamentos sólidos e deve continuar.
MTRE3 e DIRR3: as incorporadoras preferidas da Empiricus Research
Para o setor de baixa renda, as ações da Direcional (DIRR3) são as preferidas da Empiricus Research.
“É um case que carregamos há algum tempo. Negocia com certo prêmio se comparado a pares que possuem balanços um pouco mais deteriorados, mas ainda vemos com atratividade, com um múltiplo P/L de 7 vezes para 2024”, avalia Caio.
Além de atender a faixa mais baixa do programa, a Direcional também tem em seu portfólio a incorporadora Riva, que atende um público com renda familiar de R$ 4 a R$ 15 mil.
“A companhia consegue capturar no curto prazo tanto o Minha Casa Minha Vida quanto o Pode Entrar”.
No caso da média e alta renda, as ações da Mitre (MTRE3) são recomendadas. A companhia atua especificamente em São Paulo e tem 12 entregas programadas para o ano. “Há expectativa de boa geração de caixa para o segundo semestre. Estamos falando de um múltiplo P/L de 6 vezes para 2023, com possibilidade de dividend yield de dois dígitos”.
Nunca é demais lembrar que, apesar de serem veículos interessantes do setor para aproveitar os gatilhos positivos, os cases envolvem riscos. “Os resultados de curto prazo ainda carregam projetos com margens depreciadas”, explica.
No caso da baixa renda, o julgamento do STF em relação à remuneração do FGTS, que está paralizado, também é um risco. “Não adianta o legislativo e o executivo ampliarem o programa e a esfera judicial encurtar a capacidade de financiamento”, pondera. Já no caso da Mitre, o maior risco está associado à liquidez.
Por isso, o analista defende uma parcela moderada da carteira no setor de incorporadoras. Como a Empiricus Research faz sempre questão de frisar, a diversificação do portfólio é essencial para mitigar os riscos.
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Confira a entrevista completa de Caio Araújo no Giro do Mercado:
