Imagem: Divulgação/BTG Logística
Outubro foi um mês movimentado para a gestão do BTG Logística (BTLG11).
De início, o fundo concluiu a aquisição do portfólio de ativos logísticos, conforme em sua emissão no primeiro semestre. Trata-se de uma cesta de 13 imóveis localizados no estado de São Paulo com valor total de R$ 1,8 bilhão (R$ 3,25 mil por metro quadrado), dividido em duas parcelas: 65% à vista e 35% após 18 meses, corrigido pelo IPCA.
Carteira do BTLG11 tem ocupação física elevada e imóveis A+
O portfólio contempla uma área total de 541 mil metros quadrados de imóveis performados, com classificação A+, ocupação física de 95% e prazo médio de 6 anos para os contratos. Cerca de 94% dos imóveis estão posicionados no raio 60km da capital paulista.
| Ativo | ABL | Região | % Receita |
| Complexo BTLG Louveira* | 361.922 | SP | 63% |
| BTLG Itapevi I | 73.242 | SP | 20% |
| BTLG SBC I | 47.752 | SP | 11% |
| BTLG Suape | 35.962 | PE | 4% |
| BTLG Queimados | 22.783 | RJ | 2% |
Na localização, nota-se a forte presença em Louveira, município situado no raio 60km de São Paulo com acesso à Rodovia Anhanguera. O imóvel Louveira I, com 137 mil metros quadrados de ABL, se torna o principal ativo do BTLG11 em termos de representatividade na receita (11%).
A carteira possui ocupação de 97%, com uma vacância concentrada no BTLG Suape (50%). Entre os 17 inquilinos, encontramos nomes conhecidos como Unilever, DHL, Nestlé e Shopee. O prazo médio dos contratos é de 6 anos, acima do portfólio atual do fundo (4 anos).
O preço por metro quadrado foi de R$ 3.250 e o cap rate de 9,5% – considerando o efeito do Sellers Finance, o yield médio para os primeiros 18 meses será de 14,6%.
Além disso, o BTG Logística anunciou a escritura de venda e compra para aquisição de galpão logístico AAA localizado no município de Cajamar, raio 30km de São Paulo.
O montante total da operação é de R$ 165 milhões (cerca de R$ 3,2 mil por metro quadrado), pagos da seguinte forma:
i) R$ 114 milhões pagos em outubro;
ii) R$ 24,5 milhões a serem pagos em 12 meses, corrigidos pelo IPCA;
iii) R$ 26,5 milhões a serem pagos em 24 meses, corrigidos pelo IPCA.
Construído em 2023, o imóvel possui características técnicas satisfatórias, tal como pé direito de 12 metros, capacidade de piso de 6 ton/m2 e iluminação LED. O galpão está locado para o Grupo Rojemac na modalidade Sale & Leaseback, com contrato atípico de 10 anos. Trata-se de uma empresa líder no segmento de utilidades domésticas, presentes e decoração, com faturamento anual superior a R$ 600 milhões.
O cap rate estimado é de 10%, considerando o pagamento de todas as parcelas – nos primeiros 24 meses, diante do efeito do parcelamento, o indicador será de 12% ao ano. O fundo faz jus à integralidade da receita de locação mensal, que representará R$ 0,03 por cota.
O que achamos das movimentações do portfólio do BTLG11?
De modo geral, nossa avaliação sobre os movimentos é positiva. No primeiro evento, uma das maiores transações do mercado imobiliário brasileiro, o fechamento da operação demorou mais do que o previsto, mas as características do deal não desapontaram: um portfólio de qualidade, bem ocupado e remuneração satisfatória.
Já a aquisição do galpão em Cajamar surge como uma oportunidade pontual de mercado, com números bem interessantes.
Com dividend yield anualizado de 9,76% e desconto de 8% sobre o valor patrimonial, as cotas do BTLG11 seguem recomendadas pela Empiricus Research. Além dele, outros 5 fundos imobiliários estão na lista de favoritos para investir agora. Veja quais são neste relatório gratuito.
