Em média, os fundos de crédito imobiliário sofreram queda de 0,2% em novembro. Em um cenário de descompressão de risco, é natural que os fundos de tijolos superem os setores mais conservadores, incluindo o crédito imobiliário. No entanto, em teoria, a diluição do estresse não é prejudicial para o crédito. Pelo contrário, há uma tendência de valorização.
Resumidamente, com o arrefecimento da curva de juros, o fundo tende a se beneficiar com o movimento de marcação a mercado de seus títulos privados. Contudo, verificamos um movimento atípico nos últimos 60 dias, com os fundos caindo neste princípio de cenário favorável.
Peguemos o exemplo do Kinea Indices de Precos (KNIP11). Por ter uma carteira de CRIs exclusivamente IPCA+, a cota do fundo registra correlação próxima de 90% com os títulos públicos indexados à inflação (NTN-Bs). Note que, no gráfico abaixo (esquerda), a performance do fundo tem um padrão próximo dos títulos desde o início. O retorno acima dos pares é justificado pelo prêmio de risco e pela capacidade da gestão, além do benefício tributário e outros pontos estruturais. Porém, desde outubro, as NTNBs de 3 e 5 anos de vencimento valorizaram quase 2%, enquanto o KNIP11 caiu cerca de 1% (gráfico da direta).
É claro que se trata de uma janela curta e não necessariamente ilustra uma oportunidade técnica. Lembrando que as condições de crédito no Brasil continuam desafiadoras. Entre os movimentos que podem justificar essa discrepância, a perspectiva de inflação controlada deve manter os rendimentos de curto prazo dos FIIs em níveis menores se comparados aos últimos anos.
De todo modo, é impossível ignorar a rentabilidade dos fundos de crédito neste momento. Estamos falando de portfólios com remuneração acima de IPCA+8% ao ano quando marcados a mercado. Isso implica em um spread superior a 250 bps em comparação com os títulos públicos, sem considerar o efeito da isenção de imposto dos fundos imobiliários.
| Fundo | Taxa Média MTM (IPCA+) | Spread (NTN-B 5Y) |
| KNIP11 | 8,4% | 2,71% |
| KNSC11 | 7,9% | 2,23% |
| MCCI11 | 7,1% | 1,52% |
| RBRR11 | 8,1% | 2,46% |
| HGCR11 | 8,2% | 2,56% |
Quando olhamos para o histórico high grade, enxergamos um spread médio de 50 a 150 bps, a depender da estratégia/produto.
Em um cenário de conversão para a média, este momento seria propício para montagem de posição nestes fundos.
Inclusive, neste relatório gratuito, apresentamos 5 FIIs nos quais vale a pena investir ainda em dezembro para ter a chance de capturar o momento propício da indústria.
