O dividend yield é uma das métricas mais usadas na indústria de fundos imobiliários para tomadas de decisão. Trata-se de um indicador que reflete a geração de renda de um ativo.
No caso dos FIIs, baseia-se nos proventos pagos em determinado período (passado ou futuro) em relação ao valor de mercado das cotas. Em teoria, quanto maior o DY, maior será a renda recebida pelo investidor.
Apesar de ser um importante indicador para balizar uma decisão de investimento, um estudo recente mostra que o dividend yield pode até se tornar uma armadilha, se for a única métrica avaliada.
Por que focar apenas no dividend yield dos fundos imobiliários pode ser perigoso?
Realizada pela equipe de análise de fundos imobiliários da Empiricus Research, a pesquisa identificou que mudanças na conjuntura, aliadas à melhoria estrutural do mercado imobiliário, influenciam os resultados dos FIIs – e não apenas seu DY.
Entre os dados analisados, destacam-se os FIIs e setores com maior aumento nos rendimentos em diferentes períodos. “Embora o estudo se concentre nos FIIs, a ideia de que o dividend yield não é tudo se aplica também a outros ativos, como ações“, explica o analista de ações Matheus Spiess.
Como foi feito o estudo da Empiricus Research?
Inicialmente, é importante mencionar que o estudo inclui apenas com os fundos presentes no Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), que atualmente totalizam 112.
Os valores nominais dos proventos foram ajustados por qualquer evento dos FIIs, como emissões de cotas e desdobramentos. O trabalho abrange duas janelas temporais: os últimos 12 meses e os últimos 3 anos. Observa-se que, no período mais longo, a distribuição de proventos foi favorável, com 68% dos FIIs registrando crescimento nos valores pagos.
Em contraste, o intervalo de um ano apresentou um equilíbrio maior, influenciado por fatores micro e macroeconômicos.
“Com isso, é fundamental que os investidores considerem outras métricas além do dividend yield ao analisar fundos imobiliários e outros ativos, buscando uma avaliação mais abrangente e robusta para suas decisões de investimento”, explica Caio Araujo, especialista em fundos imobiliários da casa.
| Fundos imobiliários | 1 ano | 3 anos |
| Elevaram proventos | 43,5% | 68,4% |
| Reduziram proventos | 45,4% | 28,4% |
| Estabilidade | 11,1% | 3,2% |
Fonte: Empiricus Research
Como foi a distribuição de proventos pelos fundos imobiliários nos últimos três anos?
Há três anos, o mercado ainda estava absorvendo os primeiros impactos da pandemia.
“O cenário era incerto para os fundos imobiliários, especialmente para os segmentos de lajes corporativas e shoppings, sendo este último o mais impactado em termos de proventos. Não surpreendentemente, o segmento de shoppings foi o que mais se destacou na janela de três anos”, comenta Araujo.
Ao analisar a janela de 12 meses, observamos uma variação positiva nas distribuições dos fundos, com um incremento médio de 0,9%. Novamente, o setor de shoppings liderou, apresentando uma variação positiva de 15%, refletindo a forte retomada do segmento no período.
Abaixo, você pode ver a variação dos proventos por segmento.
O que impacta o dividend yield dos FIIs?
Segundo Araujo, diversos fatores influenciaram a performance dos proventos dos fundos imobiliários. Dentre eles, desde mudanças nos indicadores econômicos, como IPCA e taxa Selic, até o perfil de gestão de cada fundo.
“Além disso, operações de reciclagem de portfólio e a reestruturação de dívidas também impactaram”, conta.
Abaixo, apresentamos os FIIs que registraram as maiores e menores variações de dividend yield nos dois períodos analisados.
‘Análise de dividend yield não é uma ciência exata’
Segundo Araujo, é importante destacar que muitas das variações nos rendimentos, sejam aumentos ou quedas, foram resultantes de eventos pontuais, causados, em sua maioria, pela pandemia.
“Diversos fatores podem afetar a rentabilidade de um fundo no curto prazo, aumentando a chance de decepção para investidores que não sabem disso. Isso é válido tanto para fundos imobiliários quanto para ações”, alerta o analista.
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A inadimplência dos fundos high yield tornou o DY de dois dígitos insustentável
Para Araujo, as armadilhas que esse indicador pode proporcionar ficam evidentes quando observamos os eventos de inadimplência ocorridos nos fundos de crédito high yield.
“Essa categoria foi muito beneficiada pelo cenário macroeconômico de inflação e juros elevados, ganhando espaço significativo na indústria ao oferecer um yield médio de dois dígitos. Porém, esse patamar de distribuição se mostrou insustentável quando apareceram os eventos de inadimplência dos FIIs high yield no começo de 2023″, explica.
Além disso, o arrefecimento do IPCA também reduz o potencial de distribuição de dividendos. “A correção monetária dos CRIs afeta diretamente os proventos dos fundos, de modo que já se esperava uma queda generalizada”.
O que esperar dos dividend yield dos fundos imobiliários daqui para frente?
Neste momento, Araujo destaca três categorias de fundos imobiliários: shoppings, crédito indexado ao CDI e estratégias que recentemente obtiveram ganhos extraordinários de capital.
“Esses segmentos e gestores têm recompensado seus cotistas com rendimentos mais elevados ao longo do tempo, fruto de um posicionamento favorável de carteira e/ou eventos específicos”, contextualiza.
Contudo, no caso dos shoppings, embora o analista tenha uma perspectiva positiva para o setor, ele ressalta que a recuperação significativa dele já ocorreu. “As projeções de crescimento são mais comedidas quando avaliamos a receita de aluguel dos imóveis”.
Na ponta negativa, Araujo cita principalmente fundos de crédito high yield e/ou fundos de tijolo com dificuldades de endividamento.
“Vale lembrar que, nesses casos, o forte recuo nas cotações fez com que o dividend yield atual de alguns desses ativos se mantivesse em um patamar de dois dígitos – mas isso não significa que há uma oportunidade”, alerta.
Por isso, o especialista reforça a necessidade de um acompanhamento mais próximo antes de investir em FIIs: “A renda mensal isenta de imposto de renda é um atrativo significativo, mas pode se tornar uma dor de cabeça em caso de uma seleção inadequada de ativos“, conclui Araujo.
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