Nesta segunda-feira (1), foram divulgadas notícias sobre uma possível alteração na estrutura tributária dos fundos imobiliários (FIIs) e fiagros. Segundo o Valor Econômico, a mudança estaria no texto do Projeto de Lei Complementar 68/2024, previsto para quarta-feira (3).
É importante mencionar que nenhum integrante do governo confirmou essa informação até o momento. Mesmo assim, o mercado reagiu negativamente ao evento: em um movimento semelhante ao de 2022, quando houve a última discussão sobre tributação da classe, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) registrou queda de 0,85% no pregão desta segunda-feira.
Como exatamente os fundos imobiliários e fiagros seriam impactados?
Existe uma diferença significativa em relação à última proposta, que visava tributar os proventos. Neste caso, os fundos seriam categorizados como prestadores de serviços e sujeitos à cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
O impacto na rentabilidade ainda é incerto, devido à falta de detalhes, mas estima-se algo entre 10% e 20%. Deve-se verificar se haverá uma distinção entre os tipos de fundos, especialmente porque os fundos de papel investem em títulos de dívida (CRI) e não recebem receitas diretamente dos aluguéis.
Segundo as notícias, a intenção do governo é evitar a abordagem de “imposto sobre o capital” e tributar as receitas dos fundos. No final das contas, a pessoa física será a mais prejudicada, dado que representa 75% dos investidores de fundos imobiliários atualmente.
Devido à facilidade de investimento, baixo valor mínimo de aplicação, possibilidade de diversificação e isenção tributária, hoje existem mais de 2,6 milhões de cotistas de fundos imobiliários. Muitos deles são pessoas que buscam alternativas acessíveis para investir em imóveis.
Lembro que no ano passado houve um ajuste nos requisitos para isenção (PL 4.173/2023), que elevou o número mínimo de cotistas de 50 para 100.
É improvável que a isenção tributária permaneça por muito tempo para FIIs e fiagros, mas acredito que este seja um momento precoce para tal mudança.
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Fiagros ainda são pequenos comparados a outras indústrias
Apesar do crescimento consistente nos últimos anos, com destaque para o surgimento dos fiagros, o tamanho dessas indústrias é relativamente pequeno. Para se ter uma ideia, somando o valor de mercado de todos os integrantes do Ifix (mais de 100 fundos), não alcançamos o valor individual de algumas empresas listadas, como Vale, Banco do Brasil e Itaú.
Consequentemente, o potencial de arrecadação do governo também é limitado. Ou seja, o Ministério da Fazenda corre o risco de prejudicar estruturalmente a indústria por uma receita que não terá grande impacto na solução do problema fiscal.
Fundos imobiliários são fundamentais para a construção civil e os fiagros, para o agronegócio
Além disso, os FIIs têm se tornado atores importantes no setor da construção civil, especialmente no financiamento. O estímulo ao setor é um ponto crucial da estratégia do governo, como as mudanças no programa Minha Casa Minha Vida evidenciam.
Da mesma forma, os fiagros têm um potencial interessante para o agronegócio, outro pilar econômico significativo do Brasil. O crescimento dessa categoria nos últimos anos ilustra bem esse cenário – obviamente, a isenção tributária foi um fator chave para atrair investimentos nos fundos.
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Propriedades da União poderiam entrar no mercado de capitais
Em vez de tributação, considero que os fundos poderiam ser vistos como instrumentos de desinvestimento para o governo. Existem várias propriedades da União que poderiam entrar no mercado de capitais. A venda desses imóveis (que não desempenham função pública) geraria receita imediata para o governo e economia de custos a longo prazo.
Outros governos já cogitaram essa ideia. Mas aumentar a carga tributária dos investidores praticamente fecha essa oportunidade de mercado e, consequentemente, o governo perde a chance.
Em resumo: mais impostos poderiam machucar a indústria de fundos imobiliários
Apesar da performance razoável nos últimos 12 meses, os investidores de FIIs ainda estão machucados pelos impactos da pandemia e pelo longo período de taxas de juros elevadas. A introdução de impostos seria como “virar a faca”.
Portanto, se este Projeto de Lei de fato contemplar essa medida, acredito ser crucial uma revisão profunda do tema, focada na sustentabilidade da indústria. Os raros benefícios e os diversos prejuízos devem ser colocados na balança.
Para os investidores, minha recomendação inicial seria manter a calma, aguardando mais detalhes da proposta e seus possíveis impactos. Apesar do cenário menos favorável, o valor dos imóveis permanece, e oportunidades podem surgir ao longo do caminho.
