Nem só de ações vive o investidor, mas também de fundos de investimento imobiliários. Hoje vamos falar sobre um dos melhores fundos imobiliários para você investir em 2021.
Entre tantas opções, qual o melhor fundo imobiliário para investir em 2021?
A melhor escolha de FII é o Tellus Properties (TEPP11), recomendado pelo nosso analista Alexandre Mastrocinque, na nossa carteira Renda Imobiliária desde agosto de 2020. Para ele, esse ativo merece destaque até no peso concedido no portfólio: o dobro de outros FIIs.
O intuito deste artigo é explicar os fundamentos dessa indicação com grande potencial de valorização. Para facilitar a sua leitura, dividimos ele nos seguintes tópicos:
Qual é o propósito do TEPP11
Gerido pela Tellus Gestão e Consultoria de Investimentos, o fundo é um calouro no mundo de FIIs, com apenas uma emissão de cotas — em setembro de 2019.
Mas a inauguração foi um sucesso: o TEPP11 levantou cerca de R$ 360 milhões e emitiu 3,6 milhões de cotas.
O objetivo do fundo, em termos mais técnicos, é gerar renda via aluguel de lajes corporativas, sob a estratégia de alocar recursos em empreendimentos bem localizados e com potencial significativo de melhoria de eficiência operacional, além da procura por oportunidades que ofereçam ganho real em renegociações de aluguel.
Mas a gente simplifica.
Alexandre Mastrocinque destaca que “a ideia, portanto, é comprar imóveis médios em boas localizações e, então, melhorar o empreendimento para elevar o valor do aluguel no médio prazo”.
E faz sentido, considerando “a escassez cada vez maior de empreendimentos premium no mercado”, ele conclui.
Detalhando o portfólio do Tellus Properties (TEPP11)
Atualmente, o portfólio do TEPP11 conta com três principais empreendimentos:
Como podemos ver, a cereja do bolo é o Condomínio São Luiz, localizado no Itaim Bibi, que, além de abrigar o centro financeiro e comercial, disponibiliza uma série de serviços e comodidades para os ocupantes dos imóveis.
A localização premium, claro, se reflete numa receita igualmente premium.
Os outros dois ativos, apesar de situados numa localização menos privilegiada, possuem alto potencial de valorização no longo prazo.
Mastrocinque explica: “com a saturação e a baixa oferta de lajes vistas nas regiões mais nobres, como Itaim Bibi, JK, Faria Lima e Paulista, a demanda deve migrar para as regiões vizinhas, como é o caso de Pinheiros”.
Os locatários do Tellus Properties (TEPP11) também não são fracos: Banco BMG, Rede D’Or São Luiz, Estapar e Dia Supermercados são apenas alguns dos que compõem a base de clientes.
Segmentando-a por setor de atividade, temos o seguinte cenário:
E a equipe de gestão é devidamente capacitada para melhorar a qualidade dos imóveis para seus locatários: desde que o TEPP11 nasceu e até o estouro da crise, sua taxa de vacância vinha caindo, evidenciando o bom trabalho da liderança.
A atratividade da proposta e os riscos que ela carrega
Com três empreendimentos alinhados com a estratégia citada no início do artigo e uma gestão qualificada para executar o plano, é razoável afirmar que o aspecto operacional do Tellus Properties é atrativo.
Por que este é o melhor FII para 2021?
Mastrocinque, após realizar o cálculo da taxa de desconto do ativo, estimou um preço justo para o fundo: R$ 112,60 por cota, ou seja, um upside de 24,52% para o preço de fechamento.
Além disso, o yield é mais interessante do que seus pares. A última distribuição de proventos foi de R$ 0,52 por cota, o que, aos preços de hoje, gera um yield de aproximadamente 7,2%.
Entretanto, existem alguns contrapontos nessa história toda.
A estratégia dos gestores de TEPP11 é, de fato, interessante “mas também resulta em um fluxo de aluguel menos previsível, ainda mais em tempos de crise (a inadimplência no Passarelli, por exemplo, está ligeiramente elevada)”, aponta Mastrocinque.
Outro ponto de atenção é a baixa liquidez do fundo. Considerando isso, nosso analista recomenda cautela na compra e venda das cotas, ressaltando que o volume visto no papel está bastante volátil.
Dentro de seu curto histórico, o TEPP11 desvalorizou-se em 2,25%, contra valorização de 2,36% do IFIX e 2,79% do CDI líquido:
Fontes: Empiricus e Quantum Axis
Conclusão sobre o melhor Fundo Imobiliário
Para Mastrocinque, a análise operacional e os dados apontam para uma única direção: compre TEPP11.
Há um portfólio muito bem localizado e estrategicamente articulado, que, quando aliado ao preço descontado, representa um upside interessante que justifica sua aquisição. Não vamos nos esquecer, também, do bom carrego no curto prazo (yield deve ficar acima de 6,5% até o fim do ano).
Entretanto, devemos enfatizar que o fundo possui uma vacância alta e que ainda pode aumentar no curto prazo. E, como dito, a volatilidade do ativo é bastante alta. De forma sucinta, essa compra requisita estômago forte.
Ressalvas feitas, eis a dica de ouro: compre TEPP11 até o limite de R$ 93 por cota — acima disso, tenha paciência e aguarde um melhor momento para montar posição no ativo.
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