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Iguatemi (IGTI11): Reciclagem de ativos e bom cap rate abrem um horizonte positivo para companhia; confira análise completa

A Iguatemi (IGTI11) divulgou seus próximos passos que envolvem a venda parcial de participação em ativos do portfólio e deixa uma perspectiva positiva para companhia.

Por Caio Araújo

16 abr 2025, 15:12 - atualizado em 16 abr 2025, 15:12

Iguatemi (IGTI11)

Imagem: Divulgação/Facebook Iguatemi Brasília

Nesta segunda-feira (14), a Iguatemi (IGTI11) anunciou a assinatura de um Memorando de Entendimento (MOU) para a venda parcial de participação em ativos do portfólio. A operação soma R$ 500 milhões e envolve a alienação de:

  • 49% do Shopping Market Place, do Edifício Market Place e do Galleria Shopping;
  • 24% do projeto Multifamily do Complexo Market Place;
  • 16,7% do projeto da torre comercial do Complexo Galleria.

Desconsiderando os ativos ainda em desenvolvimento, a transação compreende uma ABL total de 40,9 mil m², resultando em um valor de R$ 12,2 mil/m². A estrutura de pagamento será realizada da seguinte forma:

  1. R$ 290 milhões no fechamento da operação;
  2. R$ 20 milhões em dezembro de 2025;
  3. Três parcelas anuais de R$ 63,3 milhões (corrigidas pelo IPCA), entre 2026 e 2028.

Cap rate da Iguatemi pode chegar em até 9%

Segundo a companhia, o cap rate implícito da operação para o fundo IGTI11 é de 9% nos próximos 12 meses, o que consideramos vantajoso. Para efeito comparativo, o cap rate atual do portfólio Iguatemi gira em torno de 15,5%, refletindo o desconto embutido no preço de suas ações.

Assim, mesmo considerando o parcelamento e o espaço interditado no Market Place (em retrofit), ainda vemos valor na operação de desinvestimento.

A reciclagem de ativos era amplamente esperada pelo mercado, especialmente após a aquisição de participação adicional nos shoppings Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, concluída nesta segunda-feira (14).

Nessa tranche, a Iguatemi desembolsará até R$ 700 milhões, com cap rate estimado em 7,4% nos próximos 12 meses — considerando a receita proveniente da administração integral dos imóveis, o cap rate implícito sobe para 9,3%, conforme pontuado no mês passado.

O longo prazo segue bom para IGTI11?

Mantemos uma visão positiva para a aquisição dos “Pátios”, especialmente no longo prazo, dado que oportunidades com esse perfil de ativo a cap rates atrativos são bastante raras no mercado imobiliário.

No curto prazo, a venda dos ativos Market Place e Galleria é providencial para manter a solidez da estrutura de capital da companhia, que deve encerrar 2025 com Dívida Líquida/Ebitda próxima de 2x, em linha com a sinalização do management.

Além disso, entendemos que a reciclagem representa um ganho qualitativo relevante, dado o desempenho superior dos shoppings adquiridos em relação aos alienados.

O Pátio Paulista, localizado próximo à Avenida Paulista, apresentou crescimento médio anual (CAGR) de 8% no resultado operacional nos últimos cinco anos.

Já o Shopping Higienópolis, que já fazia parte do portfólio da companhia, segue entre os ativos com maior remuneração por metro quadrado da Iguatemi.

Ainda há dificuldades no horizonte de Iguatemi

Por outro lado, Market Place e Galleria enfrentam desafios operacionais, com estagnação ou deterioração de resultados nos últimos anos.

Ainda assim, enxergamos potencial de melhora para o Market Place, considerando sua localização privilegiada em São Paulo e o retrofit em curso. Importante destacar que a Iguatemi manterá 51% de participação no ativo.

Entre os pontos de atenção, as três parcelas finais da transação poderão ser quitadas com cotas do fundo imobiliário comprador (não revelado), o que pode trazer alguma restrição de liquidez e eventual desconto sobre o valor de face.

Em nossa visão, em meio a uma conjuntura macroeconômica desafiadora, a complexidade das negociações aumentava a incerteza entre investidores — o que pressionou os papéis em determinados momentos.

Com os eventos praticamente concluídos, esperamos uma boa performance para a ação do Iguatemi no restante do ano, sustentada por sólidos resultados operacionais.

As ações IGTI11 seguem negociadas a um EV/m² de R$ 15,4 mil e um P/FFO 2025 de 8x, o que consideramos um patamar atrativo para entrada.

Sobre o autor

Caio Araújo

Administrador de empresas formado pela Fundação Getúlio Vargas (EAESP-FGV) e profissional da Empiricus Research desde 2016. Com certificação CNPI, é o analista de Real Estate e responsável pela série Renda Imobiliária, que atua no mercado de fundos de investimento imobiliários.