A proposta de Reforma Tributária apresentada pelo governo federal vem mexendo com os ânimos dos investidores desde o final de junho. Em um primeiro momento, a ideia de tributar lucros e dividendos, inclusive de fundos imobiliários, assustou e prejudicou a Bolsa e seus principais ativos. Agora, um texto mais ameno fez o mercado respirar mais aliviado. Só que um trecho muito relevante da proposta, benéfico para o investidor, tem sido muito pouco debatido – eu diria até que ignorado.
Estou falando aqui da redução do imposto sobre a venda de imóveis. Hoje, quando você vende uma propriedade, precisa pagar um imposto que varia entre 15% e 22,5% sobre o lucro da operação, ou seja, a diferença entre o valor de compra e venda, chamada de ganho de capital. Além da mordida pesada, o grande problema é que o governo não deixa o proprietário corrigir o valor do imóvel pela inflação. Ou seja, o imposto acaba injustamente recaindo sobre uma valorização.
Por exemplo, imagine que você comprou um apartamento há cinco anos por R$ 200 mil, mas, com a valorização natural, hoje o preço corrigido pela inflação é de R$ 300 mil, valor pelo qual você o vende. Sob a ótica de lucro, o justo seria que o imposto não fosse cobrado ou fosse simbólico, já que você não ganhou efetivamente com a venda. Contudo, não é isso que acontece.
Na prática, o imposto será calculado com base em R$ 100 mil (valor de venda menos valor de compra), o que muitas vezes desestimula o mercado de imóveis ou gera incentivos a negócios feitos debaixo dos panos. Se a alíquota for a mais tradicional (15%), veja só o que ocorre:
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Você paga: 15% de R$ 100 mil = R$ 15 mil.
Percebeu a distorção? O imposto praticamente mina todo o bom negócio que você fez. Pois bem, é esta a aberração que o governo promete corrigir.
Menos impostos, mais lucros
Na proposta capitaneada pelo ministro Paulo Guedes, a tributação sobre a venda de imóveis sofre, basicamente, duas grandes mudanças:
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Será possível corrigir o valor do imóvel ano a ano;
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A alíquota de correção passa a ser de apenas 5%.
Duas simples alterações que tornam o já lucrativo mercado de imóveis, bem mais seguro e rentável que as aplicações financeiras em geral, em uma verdadeira mina de ouro. E isso é potencializado ainda mais quando o investidor conhece todos os macetes para comprar imóveis baratos e vendê-los bem, conforme irei explicar mais abaixo. Antes disso, veja só essa continha de padaria sobre os impostos a serem pagos na venda do imóvel que utilizamos como exemplo acima:
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Valor Pago (ano 0): R$ 200 mil
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Valor de Venda (ano 5): R$ 300 mil
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IR atual: R$ 15 mil (15% x 100 mil)
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IR proposto: R$ 5 mil (5% x 100 mil)
É importante ressaltar que ainda não há uma definição de como será feito o reajuste nem sobre a cobrança de impostos sobre lucros adicionais, mas, de qualquer maneira, o investidor que negocia imóveis tem muito a comemorar. Principalmente um tipo específico de investidor, que já ganha muito dinheiro, apesar da mordida do leão.
A rentabilidade do investidor neste tipo de imóveis já é enorme
Todos os dias, centenas e até mesmo milhares de imóveis, como apartamentos, flats, terrenos, galpões e salas comerciais estão disponíveis para leilão a preços muito abaixo do seu valor justo. Os descontos atingem percentuais de 50%, 60%, até 80%. Quando alguém que não conhece o mercado vê essas ofertas, pergunta se esses imóveis têm algum tipo de problema que faça seus donos vendê-los por “dinheiro de pinga”.
É claro que todo imóvel tem suas características e é importante observá-la antes de adquiri-lo. Nem por isso as pessoas saem se desfazendo deles por qualquer trocado. O baixo preço aqui ocorre, na maioria das vezes, porque os donos não cumpriram com suas obrigações financeiras (taxas de condomínio ou parcelas do financiamento, por exemplo) e, assim, a propriedade é vendida para que a dívida seja quitada.
Não, são, portanto, “furadas” ou “pegadinhas” para o investidor. Existe sim uma burocracia adicional, mas ela se torna fichinha diante dos volumosos lucros que o investimento oferece. O que você pensaria de uma única operação que trouxesse um ganho da ordem de R$ 200 mil, por exemplo? Com o método certo, é possível conseguir fechar negócios do seguinte patamar:
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Valor real: R$ 465 mil
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Valor pago: R$ 242 mil
Os valores de compra e venda colocados acima são reais. Eles foram obtidos em um negócio tocado por Lerry Granville, uma das maiores referências do mercado imobiliário nacional. Ele desenvolveu uma técnica matadora para arrematar imóveis de alto valor a preços baixos, que pode ser aplicada mesmo por quem não tem nenhum dinheiro ou experiência. Porém, antes de falar sobre esse método, vou te contar um pouco sobre quem o desenvolveu.
Dívida milionária virou um patrimônio ainda maior
Em meados de 2003, Lerry Granville estava quebrado. Tinha dívidas de quase R$ 1 milhão, perdeu o carro e quase teve o apartamento tomado. À época, ele fazia bicos de todos os tipos para tentar não aumentar o bolo de dívidas: trabalhava como porteiro, motorista, garçom, servente…
Sem ter dinheiro para contratar um advogado, ele decidiu acompanhar por conta própria o processo ligado a seu apartamento na Justiça. Todos os dias, ficava no pé de funcionários e escrivães, lendo, aprendendo, procurando um jeito de manter seu lar.
Durante esse processo, ele se deparou com uma oportunidade fantástica. Milhares de imóveis, assim como o dele, eram levados a leilão e vendidos a preço de banana para que as dívidas correspondentes a eles fossem pagas. Além disso, o negócio era pouco conhecido e não havia muitas informações disponíveis.
Granville então entrou de cabeça no mercado de leilões e hoje, quase 20 anos depois, já arrematou quase 200 imóveis, muitos deles por menos da metade do que valiam, e assim ficou multimilionário. Alguns ele vendeu, outros ele mantém alugados e aqueles que considera estratégicos para sua vida ele utiliza.
É claro que ninguém alcança esse patamar de uma hora para a outra. Foram anos de estudos, tentativas, erros e acertos que esculpiram o método de Lerry para arrematar bem e vender ainda melhor os imóveis de leilão. Com essa estratégia, é possível encurtar o caminho para que aqueles sem nenhum tipo de conhecimento prévio fiquem ricos com esse negócio ainda pouco explorado. Só no período de um ano, foram 27 novos milionários.
Um negócio ainda pouco explorado
Bem, uma mina de ouro como essa já deve estar lotada de garimpeiros, certo? Errado. É comum ver leilões presenciais de imóveis completamente vazios e, mesmo quando eles ocorrem pela internet, muitos imóveis de qualidade ficam sem receber nenhum lance. Basicamente, são três motivos para que isso aconteça:
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Os leilões ainda são muito mal divulgados e a experiência do usuário dos mais novatos não é das mais simplificadas;
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São muitas dúvidas com poucas respostas disponíveis, o que aumenta a desconfiança;
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Aqueles que ganham muito dinheiro com isso não querem revelar seus segredos.
Essa escassez de interessados abre uma oportunidade que é praticamente uma distorção do mercado financeiro: a de ganhar muito dinheiro arriscando pouco. Os lucros, já te expliquei como funcionam. Já os riscos, eles existem para quem arremata errado, sem nenhuma mentoria, mas o mercado de imóveis em si é extremamente estável e perene. Com os leilões, não é preciso arriscar seu dinheiro na Bolsa para ter bons ganhos nem vê-lo derreter aos poucos na segurança da poupança, mas que rende abaixo da inflação.
De fato, as pessoas ainda têm medo de entrar em um negócio como esse por falta de conhecimento, medo de alguma coisa dar errado ou simplesmente por não terem centenas de milhares de reais disponíveis. Por isso, Lerry Granville irá formar uma turma com poucos alunos para ensinar sua técnica de arrematação de imóveis. É uma metodologia desenvolvida na prática, já testada e com eficientes resultados. Com ela, é possível:
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Saber comprar imóveis de leilão sem conhecimento prévio;
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Conhecer os imbróglios da justiça;
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Comprar imóveis com descontos de 50% a 80%;
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Lucrar centenas de milhares de reais com as vendas;
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Investir sem ter o dinheiro em mãos;
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Analisar editais;
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Desembaraçar e desocupar os bens;
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Evitar os erros mais comuns dos iniciantes no mercado de leilões.
Para aproveitar, não é preciso nem ter experiência nem dinheiro disponível. Assim como o Lerry, que construiu seu patrimônio saindo não do zero, mas de um negativo de R$ 1 milhão, e sem conhecimento nenhum, você pode aprender o passo a passo para se tornar um grande arrematador de imóveis. E mesmo se estiver “duro”, é possível participar de leilões parcelados para ganhar experiência e capital, além de levantar dinheiro a taxas de juros muito baixas.
Não bobeie: até o dia 19, você pode aprender muito sem nenhum custo
Não vou mentir para você: é óbvio que o Lerry ganha dinheiro oferecendo essa mentoria; afinal, é parte do trabalho dele e ele penou muito para se tornar uma referência. Ele acredita, contudo, que todos deveriam ter a base para começar a adentrar no mundo dos leilões de imóveis, para que tenham a vida transformada, assim como a sua.
Por isso, quem acessar este link até o próximo dia 19, terá o acesso liberado, totalmente de graça, às primeiras aulas da mentoria do Lerry. Claro que essa promoção pode se encerrar antes caso o número de alunos se esgote. E isso não é negociável, já que o Lerry preza muito mais pela qualidade do seu treinamento do que pela quantidade de interessados.
Apenas com esse conteúdo grátis, muitas pessoas já foram capazes de fazer ótimos negócios com leilões de imóveis. Caso você goste e se interesse por mais, o Lerry abrirá uma promoção exclusiva dentro das aulas para o treinamento completo. Até lá, você pode avaliar se, de fato, ter um especialista desse nível como mentor faz sentido para seus objetivos.
