O RBR Properties (RBRP11) é um fundo imobiliário que tem seus investimentos majoritariamente destinados a propriedades do segmento de escritórios. Ele se caracteriza como um fundo da categoria tijolo, isto é, obtém imóveis físicos e rentabiliza por meio da compra ou construção para gerar aluguel ou venda desses imóveis. Já o RBR Log (RBRL11) tem como foco o segmento logístico e industrial.
O gestor desses fundos, Caio Castro, sócio da RBR Asset Management, foi convidado por Caio Araújo, analista da Empiricus da série Renda Imobiliária, para compartilhar o funcionamento deles e sua visão sobre o mercado imobiliário como um todo na série Conexão FIIs, disponível no YouTube da Empiricus.
O que está acontecendo no mercado imobiliário?
“São Paulo está vivendo dois momentos muito diferentes”, afirma Castro. “Temos hoje a região da Faria Lima, Itaim, JK, Vila Olímpia, Pinheiros e Paulista um cenário totalmente diferente de outras regiões da cidade, como Chácara Santo Antônio e Chucri Zaidan”, comenta.
Ele explica que essa diferença se dá visto que, no primeiro conjunto de regiões citado, existe uma vacância muito baixa e, no segundo conjunto, há uma vacância mais alta, além da chegada de novas ofertas: “Nós preferimos estar posicionados em locais onde tem pouca oferta futura, o que nos permite ter uma atuação mais segura”.
Quanto a esse cenário, Castro explica que na Faria Lima, os aluguéis em prédios “Triple A” já custam R$ 200,00 por metro quadrado, e falta espaço devido à alta demanda.
“Nós acreditamos que vai ter um transbordo que irá para a região de Pinheiros e da Vila Olímpia. Na Vila Olímpia, o metro alugado já chega a R$ 180,00, então o primeiro transbordo deve ser para Pinheiros”, aponta.
River One: como anda o principal ativo do RBR Properties (RBRP11)?
Outro tópico abordado é o River One, prédio de alta qualidade que foi lançado em 2021 pelo portfólio, mas que se encontra com um índice de vacância elevado. Trata-se também do principal ativo do fundo.
Localizado próximo à estação de metrô Butantã, Castro explica que a região em questão possui um custo de ocupação muito mais baixo. “Nós achávamos que essa pressão de novos inquilinos em outras regiões iria iniciar logo no começo do ano. Isso não aconteceu”, explica, apontando a Ômicron como possível causa desse atraso.
Ele fala que, nesse momento, em virtude das muitas contratações que aconteceram durante o período de home-office, a volta do presencial tem acarretado uma falta de espaço em alguns casos. “No mês de março, nós sentimos um aumento muito grande de procura em todos os nossos ativos”, destaca, apesar das vacâncias na Paulista, no Mário Garnero e no River, que possui o maior índice nesse sentido.
“Este é o começo do processo. Nós achamos que, agora, vai engrenar”. Ele comenta, também, que as pessoas ainda não estão com senso de urgência para fechar locações, mas isso deve aumentar conforme a intensificação da volta do presencial.
Outro fator que Castro destaca é que já houve demandas para alugar por um preço mais baixo, porém, em sua concepção, vale mais a pena aguardar e analisar a movimentação do mercado, a absorção líquida e identificar novas áreas para alcançar valores mais altos. “Nós acreditamos que isso vai valorizar nosso ativo e o patrimônio dos cotistas”, analisa.
Portfólio logístico: como têm se comportado o RBRL11 (RBR Log)
A maior concentração do RBR Log se encontra no estado de São Paulo. Caio destaca que a demanda nesse segmento é alta, visto que o e-commerce se expandiu muito. “Os players que operam na logística são muito profissionais. Os mercados de atuação que temos são Guarulhos, Cajamar, Embu, região do ABC e Extrema. Esses são a ‘Faria Lima’ dos galpões”, explica.
No caso da cidade de Extrema, existe um incentivo fiscal por parte do governo de Minas Gerais. Castro explica como funciona esse benefício: “O incentivo fiscal não é só de Extrema, mas sim de todo o estado de Minas Gerais”. Ele fala, ainda, que para ter acesso a esse incentivo, é necessário se reportar ao governo do Estado, provar que irá gerar empregos e, com isso, o governo disponibiliza o benefício por um prazo pré-determinado.
RBRB11 e RBRL11: quais são as expectativas para o futuro?
Em relação a como os fundos irão atuar no futuro, Castro explica que, ao analisar a aquisição de um ativo, ele observa o custo de reposição e o ganho de capital, avaliando quanto deve haver de retorno no futuro. “Nós sempre calculamos a TIR. Quando há uma TIR de 15% a 20%, nós consideramos um bom investimento”, explica. TIR significa a taxa interna de retorno ou taxa interna de rentabilidade.
“Nós temos plena consciência de que nosso cotista quer rendimentos constantes de aluguel, mas acreditamos que o mais importante ao avaliar um ativo é calcular a TIR que ele vai dar”, afirma Castro. Ele enfatiza que o fundo vai continuar vendendo e comprando ativos, mas sempre analisando o retorno que isso vai trazer em detrimento da quantidade de locações.
Castro discorre sobre suas perspectivas quanto ao mercado imobiliário como um todo: “A indústria de fundos imobiliários ainda está na sua adolescência. Eu acredito que ela ainda pode crescer muito”. Ele acrescenta que, em termos de transparência, houve uma grande evolução, dado que hoje há toda uma equipe de RI que se comunica com o cotista, oferece relatórios e presta contas.
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