O Tellus Properties (TEPP11) comunicou a assinatura de memorando de entendimentos para a alienação da totalidade da sua participação no Cond. São Luiz, que corresponde a 23,8% do imóvel (área BOMA própria de 13,2 mil metros quadrados).
Localizado na Avenida Juscelino Kubitschek, em São Paulo (SP), o empreendimento está presente na carteira do fundo desde 2019 e recebeu diversas melhorias durante o período. A aquisição pelo TEPP11 foi feita em duas etapas (out/19 e fev/21) e o valor médio por metro quadrado foi de aproximadamente R$ 13 mil.
Caso concretizada, o valor total da transação será de R$ 215 milhões, recebidos por meio de 24 parcelas mensais – o documento sinaliza que as parcelas devem ser corrigidas pela inflação. Segundo a gestão, o montante será utilizado para a aquisição de novos ativos e para o pré-pagamento de parte da alavancagem do fundo.
O ganho de capital esperado é de R$ 39,4 milhões (cerca de R$ 9,47 por cota), o que equivale a +22,5% sobre o valor investido (montante abaixo da inflação do período). A taxa interna de retorno (TIR), que considera os aluguéis recebidos durante a operação, será de 11,1%. Por fim, encontramos um cap rate de saída de 7,6%.
TEPP11: o que achamos da transação?
Em nossa visão, a transação apresenta um cap rate interessante para o nível de qualidade do ativo e sua localização. Diante do ganho de capital e do cap rate atual do TEPP11 (em torno de 8,3%), a transação gera valor imediato ao cotista.
Por outro lado, considerando a perspectiva de recuperação do segmento de escritórios e o valor por metro quadrado negociado (R$ 16,3 mil), entendemos que seria possível extrair mais valor do ativo.
De todo modo, seguimos confiantes na gestão da Tellus, que inclusive apresentou um bom trabalho comercial no último ano, sendo um dos principais ganhos da nossa carteira em 2023, com apreciação de 50,2%. As novas aquisições que o fundo pretende realizar possivelmente justificam a alienação antecipada do Cond. São Luiz.
Negociando a R$ 12 mil por metro quadrado, as cotas do TEPP11 seguem recomendadas pela Empiricus Research.
