Nesta semana, os fundos Tellus Rio Bravo Logística (TRBL11) e BTG Logística (BTLG11) assinaram o contrato de compra e venda (CCV) para negociação de dois imóveis: BTG Guarulhos e Ambev Feira de Santana.
O valor total da negociação é de R$ 133 milhões, sendo que R$ 71 milhões foram pagos pelo comprador (TRBL11) no fechamento da transação e os demais R$ 62 milhões serão divididos em três parcelas semestrais consecutivas e corrigidas por IPCA + 2% ao ano.
Sobre os dois imóveis
O imóvel de Guarulhos é um AAA adquirido pelo BTLG11 em 2021, sendo um dos destaques em termos de aumento de aluguel no período.
Já o imóvel de Feira de Santana é um galpão 100% ocupado pela Ambev via contrato atípico com vencimento em agosto de 2027.
As duas praças oferecem bons recursos para operação logística e apresentam taxas de vacância inferiores a 10% atualmente.
Prêmio de 18% e uma taxa interna de retorno de 19,5% ao ano
Considerando o valor total (cerca de R$ 4,2 mil por metro quadrado), a transação representa um prêmio de 18% sobre o último laudo de avaliação e de 32% sobre o custo de aquisição do BTLG11. Ao final do recebimento das parcelas, o BTG espera uma TIR interessante de 19,5% ao ano, com potencial distribuição de R$ 0,82 por cota no período.
Do lado do TRBL11, com o efeito do parcelamento, a gestão projeta um dividend yield inicial de 15,36%, com impacto de R$ 0,12 por cota na receita mensal do fundo (já considera a 6ª emissão de cotas). O cap rate da transação, utilizando o valor total como base, foi de aproximadamente 8,4%.
O negócio já era conhecido desde janeiro, mas estava condicionado a captação de recursos pelo TRBL11, que foi efetivada via emissão primária de cotas. Nesta terça, o fundo anunciou o encerramento da oferta, totalizando R$ 131,5 milhões.
Apesar de estarem posicionados no mesmo segmento, os fundos estão em momentos bem distintos. Com um dos maiores portfólios da indústria, o BTLG11 trabalha em um ritmo forte de reciclagem de carteira, a fim de renovar sua carteira e gerar valor adicional aos cotistas por meio da entrega de ganho de capital. Inclusive, o fundo recentemente firmou o compromisso de aquisição de 11 novos imóveis logísticos em uma mega transação de R$ 1,75 bilhão.
Já o TRBL11 trabalha para ampliar seu portfólio de ativos com um bom nível de qualidade e de risco de crédito. Lembrando que o FII também tem um ganho de capital a distribuir ao longo dos próximos meses.
Ambos os fundos estão presentes entre as recomendações da Empiricus no setor logístico, com boas perspectivas de dividend yield para os próximos 12 meses.
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