O fundo imobiliário TG Ativo Real (TGAR11) anunciou a sua décima terceira emissão de cotas, com o objetivo de captar R$ 593 milhões por meio da emissão de aproximadamente 5 milhões de cotas em uma oferta nos moldes da RCVM 160, destinada para o público geral.
O preço de subscrição é de R$ 121,60 por cota, considerando o custo de distribuição de R$ 4,80 por cota (equivalente a 4,11%), acima da média das ofertas recentes da indústria. A oferta tem volume mínimo próximo de R$ 30 milhões, o que consideramos uma régua acessível.
De acordo com o cronograma passado pela gestão, o período de coleta de intenções de investimentos para não cotistas foi iniciado na última sexta-feira (7), com previsão de término no dia 24 de junho.
Pipeline da oferta do TGAR11
Segundo o prospecto, o pipeline indicativo conta com R$ 675,5 milhões, totalmente focado em CRIs indexados ao IPCA com uma taxa média de 12,2%, acima da taxa do atual portfólio do fundo.
| # | Tipologia | Localização | Duration (Anos) | Subordinação | LTV | Taxa (a.a.) | Indexador | Montante (R$ milhões) |
| 1 | Loteamento Residencial e Comercial Aberto | Armação dos Búzios, RJ | 3,56 | Sem Subordinação | 56,6% | 13,00% | IPCA | 21,00 |
| 2 | Incorporação Vertical Residencial e Comercial | São Paulo, SP | 3,17 | Sem Subordinação | 63,9% | 13,00% | IPCA | 7,80 |
| 3 | Incorporação Vertical Residencial | Chapecó, SC | 3,45 | Com Subordinação | 30,5% | 12,00% | IPCA | 27,30 |
| 4 | Incorporação Vertical Residencial | Rondonópolis, MT | 3,77 | Com Subordinação | 57,7% | 12,75% | IPCA | 75,00 |
| 5 | Incorporação Vertical Residencial | Goiânia, GO | 3,30 | Sem Subordinação | 56,5% | 12,00% | IPCA | 37,00 |
| 6 | Loteamento Residencial Fechado | Marechal Deodoro, AL | 3,41 | Sem Subordinação | 65,0% | 12,68% | IPCA | 19,00 |
| 7 | Incorporação Vertical Residencial e Comercial | Uberlândia, MG | 2,57 | Sem Subordinação | 55,3% | 12,68% | IPCA | 14,00 |
| 8 | Incorporação Vertical Residencial | Fortaleza, CE | 3,50 | Sem Subordinação | 55,0% | 11,50% | IPCA | 24,00 |
| 9 | Incorporação Vertical Residencial | Goiânia, GO | 3,09 | Sem Subordinação | 54,1% | 11,50% | IPCA | 60,00 |
| 10 | Incorporação Vertical Residencial | Sorocaba, SP | 3,41 | Com Subordinação | 64,6% | 12,00% | IPCA | 55,00 |
| 11 | Loteamento Residencial Aberto | Catalão, GO | 3,40 | Sem Subordinação | 49,4% | 12,00% | IPCA | 45,00 |
| 12 | Incorporação Vertical Residencial | Cuiabá, MT | 3,22 | Sem Subordinação | 54,9% | 12,68% | IPCA | 4,35 |
| 13 | Incorporação Vertical Residencial | Sorocaba, SP | 4,00 | Com Subordinação | 51,2% | 12,68% | IPCA | 86,00 |
| 14 | Loteamento Residencial Fechado | Anápolis, GO | 3,54 | Com Subordinação | 61,0% | 12,00% | IPCA | 28,00 |
| 15 | Incorporação Vertical Residencial | Palmas, TO | 3,28 | Com Subordinação | 58,3% | 12,00% | IPCA | 31,00 |
| 16 | Loteamento Residencial Fechado | Trindade, GO | 4,19 | Com Subordinação | 49,9% | 12,00% | IPCA | 32,50 |
| 17 | Incorporação Vertical Residencial | Belém, PA | 2,74 | Sem Subordinação | 46,4% | 12,68% | IPCA | 7,90 |
| 18 | Incorporação Vertical Residencial e Comercial | Nova Mutum, MT | 2,60 | Sem Subordinação | 53,4% | 12,68% | IPCA | 7,64 |
| 19 | Loteamento Residencial Fechado | Goiânia, GO | 3,61 | Sem Subordinação | 69,2% | 11,50% | IPCA | 49,00 |
| 20 | Incorporação Vertical Residencial | Teresina, PI | 3,72 | Sern Subordinação | 66,4% | 13,00% | IPCA | 42,00 |
| 21 | Incorporação Vertical Residencial | Jundiaí, SP | 2,69 | Sem Subordinação | 64,2% | 12,68% | IPCA | 2,00 |
Em média, o pipeline conta com um LTV 56,4%, patamar pouco acima do seu portfólio atual, mas que se mantém em um nível que consideramos controlado.
Quanto à divisão entre as estratégias, a parcela de crédito deve passar a representar 31% do PL do FII.
Em quais segmentos o FII atua?
O TGAR11 segue em linha com sua estratégia de investimento no setor residencial, majoritariamente em loteamentos e incorporações verticais, distribuídas em diversas regiões do país.
Caso a oferta seja bem sucedida, é bem provável que os recursos sejam alocados com certa rapidez, tendo em vista a forte capacidade de originação e estruturação de operações pela gestora.
Em termos de retorno, a perspectiva é de que o fundo mantenha o seu atual patamar de pagamento de R$ 1,35 por cota e entregue um yield anualizado de 14,1% para o primeiro ano após a emissão, considerando a cota líquida de custos de emissão.
Tendo em vista a necessidade de caixa durante o período inicial dos projetos de desenvolvimento, a gestão busca o equilíbrio entre a estratégia de equity e de crédito, de modo a manter o seu nível de distribuição constante.
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O que achamos da oferta do TGAR11?
O pipeline apresentado pelo fundo conta com uma taxa de retorno atrativa, o que deve contribuir para elevar a remuneração do portfólio consolidado. Contudo, vale citar que estamos tratando de operações com nível de risco mais arrojado, o que tem seu risco de inadimplência intensificado durante o atual contexto econômico.
Recomendamos a participação na 13ª emissão de cotas do TGAR11, que passa a compor nossa carteira de Estratégias Alternativas. Atente-se a data limite para manifestar seu interesse em participar da oferta, programada para o dia 24 de junho.
