Por meio de fato relevante, o fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) celebrou um contrato de locação na modalidade built to suit (BTS) com a Leroy Merlin para desenvolvimento e posterior locação de imóvel em Jundiaí (SP).
O terreno adquirido conta com um total de 57,8 mil metros quadrados, sendo 27,6 mil metros quadros (46,1%) pertencentes ao fundo. O restante (32,2 mil metros quadrados) é detido por outro proprietário e ocupado por loja atacadista de alimentos.
Como o espaço será usado pelo TRXF11?
Na parcela do TRXF11, será desenvolvida uma loja do tipo home center (produtos para o lar) de 13 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) que será operada pela Leroy Merlin e por outras 7 lojas satélites que serão instaladas e comercializadas pelo fundo. Juntamente com o empreendimento adjacente, as lojas farão parte de um complexo comercial do tipo “power center”.
A locação com a Leroy Merlin será na modalidade atípica pelo prazo de 12 anos, contados a partir da data de inauguração da loja, estimada para ocorrer após 11 meses. Vale mencionar que, após o início das obras, o fundo já fará jus ao recebimento de aluguel provisório. O contrato ainda conta com aviso prévio de 180 meses e carta fiança por parte da Obramax.
Ao todo, é estimado um investimento de R$ 84,7 milhões para a aquisição do terreno e custeio das obras, sendo que o fundo já desembolsou R$ 11 milhões na data de divulgação do fato relevante, cujo valor está sujeito a devolução em caso de não superação de algumas condições suspensivas. O valor por metro quadrado médio da aquisição é de R$ 6,5 mil.
Segundo a gestão, o cap rate da operação será próximo de 9% ao ano durante os primeiros 24 meses após o início da construção. É importante citar que parte da aquisição será realizada por meio do TRXB11, veículo no qual 99% das suas cotas são detidas pelo TRXF11.
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Operação é boa notícia para o fundo imobiliário
Em nossa visão, a operação é positiva para o TRXF11, pois contribui para o aumento da rentabilidade do fundo, tendo em vista o cap rate acima do patamar em que seu portfólio é negociado atualmente (na casa de 8% ao ano). Assim, o fundo mostra mais uma vez a sua capacidade de gestão ativa da sua carteira imobiliária.
Ademais, a compra colabora com a diluição da exposição do Assaí e GPA em sua receita imobiliária, que representam atualmente 52,8% e 20,4%, respectivamente. É esperado que as duas companhias passem a representar 47,9% e 15,8% das receitas após a aquisição.
Diante de um yield anualizado interessante de 9,9%, as cotas do TRXF11 seguem presentes entre as recomendações da Empiricus.
