Na noite de ontem (25), o fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) assinou um compromisso de compra e venda para a aquisição da fração ideal de 70% de um hospital em fase de desenvolvimento.
Situado na Marginal Pinheiros, em São Paulo, o ativo faz parte do Parque Global, complexo que engloba torres residenciais, shopping, hotel, escritórios e um hospital.
Em obras iniciais, o ativo será locado para o Hospital Israelita Albert Einstein por meio de um contrato built to suit (atípico) com prazo de 20 anos.
Quanto custará a aquisição do TRXF11?
Ao todo, o TRXF11 deve desembolsar R$ 621,3 milhões para a aquisição e desenvolvimento do ativo. O fundo pagou à vista R$ 62,3 milhões, no momento da assinatura do contrato de compra. O restante será quitado de acordo com o cronograma das obras.
Até dezembro de 2024, a expectativa é que o fundo desembolse R$ 160 milhões. O FII conta com liquidez suficiente para honrar os compromissos de curto prazo.
Espera-se que o hospital tenha uma área bruta locável (ABL) de 42 mil metros quadrados, equivalente a R$ 21 mil por metro quadrado para a transação.
O cap rate da compra não foi divulgado pela gestão. Contudo, há estimativas de que o indicador fique entre 8% e 9%, considerando uma renda garantida acordada com o incorporador.
A aquisição do ativo ocorrerá após a superação da fase de diligências e da renúncia formal do direito de preferência pelo Einstein.
A escritura definitiva de compra e venda do imóvel será outorgada ao fundo após o pagamento integral do preço de aquisição e construção, previsto para julho de 2026 – data de entrega do empreendimento.
O portfólio somará mais de R$ 3 bi em imóveis
Após a compra, o portfólio do TRXF11 passará a contar com mais de R$ 3 bilhões de imóveis, distribuídos em quase 550 mil metros quadrados de ABL, considerando as participações indiretas via TRXB11.
Em nossa visão, a aquisição é importante para o fundo. A compra amplia a diversificação da carteira com a entrada de um locatário com ótimo perfil de crédito. O investimento em imóveis hospitalares não é uma tarefa fácil, portanto, o inquilino é diferencial.
Sem novas informações na parte financeira, nossa primeira avaliação sobre o negócio é positiva. Com um yield anualizado atrativo de 11,8%, as cotas do TRXF11 seguem presentes entre as recomendações da Empiricus Research.
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