Por meio de fato relevante, o TRX Real Estate (TRXF11) celebrou um compromisso de compra e venda com o Grupo Mateus (GMAT3) relacionado à aquisição de cinco novos imóveis, todos eles localizados no Nordeste do país.
Três destes imóveis serão desenvolvidos para a instalação de lojas do Grupo Mateus que serão locadas por meio de contratos built to suit (BTS), enquanto os outros dois já se encontram com as lojas prontas e em pleno funcionamento, portanto, serão alugados por meio de contratos sale and leaseback.
Em ambos os casos o prazo dos contratos será de 20 anos, contados a partir da data de aquisição dos imóveis. Vale mencionar que, após o início das obras, o fundo já fará jus ao recebimento de aluguel provisório dos BTS. O contrato ainda conta com aviso prévio de 180 meses e aval do grupo controlador da locatária.
Os empreendimentos adquiridos possuem perfil de lojas de varejo big box e contam com 189 mil metros quadrados de área de terreno, enquanto a área construída será de R$ 59,7 mil metros quadrados.
Ao todo, é estimado um investimento de R$ 234,8 milhões para a aquisição dos imóveis e custeio das obras, sendo que o fundo já desembolsou R$ 100 milhões na presente data, cujo valor está sujeito a devolução em caso de não superação de algumas condições suspensivas. O valor por metro quadrado médio da aquisição é de R$ 3,9 mil.
Segundo a gestão, o cap rate inicial da operação será próximo de 9% ao ano, tendo em vista o caráter de parcelamento da compra. É importante citar que parte da aquisição será realizada por meio do TRXB11, veículo no qual 99% das suas cotas são detidas pelo TRXF11.
Avaliamos operações como positivas para o TRXF11
O TRXF11 segue com seu cronograma de aquisições acelerado, visando a alocação do capital levantado em sua última emissão de cotas.
Mais uma vez, gostamos das operações apresentadas, tanto em termos de geração de valor (cap rate acima do que o seu portfólio negocia atualmente), quanto em termos de diversificação dos ativos com a diluição da exposição ao Assaí e GPA na receita imobiliária do fundo.
Diante de um yield anualizado interessante de 9,9%, as cotas do TRXF11 seguem presentes entre as recomendações da Empiricus.
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