O VBI Prime Properties (PVBI11), um legítimo FII de lajes corporativas triple A gerido pela VBI Real Estate, é um dos fundos imobiliários favoritos de Caio Araujo, especialista na classe de ativos da Empiricus Research.
Segundo o analista, o portfólio do PVBI11 é composto apenas por imóveis de extrema qualidade – todos possuem o mais alto nível de classificação (A+) –, além de posicionados em regiões privilegiadas da capital paulista, próximos das avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek (JK).
“Após atualizarmos o nosso modelo e avaliarmos as recentes mudanças no portfólio do PVBI11, encontramos um potencial de valorização de suas cotas de 8,8%, associado a uma geração de renda de 6,9% para os próximos 12 meses“, conta.
O fundo apresenta uma liquidez diária de aproximadamente R$ 4,3 milhões, patamar considerável.
Desde o início de suas negociações, em julho de 2020, o PVBI11 apresenta um retorno de 31,95%, contra 22,07% do Ifix e 33,92% do CDI.
Cenário favorável para fundos de tijolos levou a boas ofertas
“Diante da melhora do cenário para fundos de tijolos, a gestão aproveitou para realizar três ofertas ao longo do último ano, sendo que a última se encerrou nos últimos dias com R$ 545 milhões captados“, comenta o analista.
Com o encerramento da 5ª emissão nos últimos dias, o PVBI11 passou a contar com 18,4 milhões de cotas distribuídas em uma base de mais de 130 mil cotistas, totalizando um patrimônio líquido (PL) de R$ 1,8 bilhão (valor patrimonial de R$ 100,19 por cota).
O montante foi destinado para realizar duas novas aquisições para o seu portfólio: participações nos edifícios The One e Vera Cruz II, ambos classificados como A+ e localizados na região da Faria Lima.
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Taxa de vacância saudável
Em termos de ocupação, o PVBI11 conta atualmente com uma vacância física de 9,5%, concentrada nos ativos Vila Olimpia Corporate (VOC) e The One.
Segundo Araujo, a taxa de vacância do portfólio deve aumentar para 15% dentro dos próximos dois meses, após o término do aviso prévio de dois contratos de locação, um no VOC e outro no FL 4.440. Ambos somam cerca de 3,5 mil metros quadrados.
“Historicamente, os indicadores de vacância do PVBI11 sempre permaneceram próximos de zero, muito em função da alta qualidade e localização dos seus empreendimentos, associados ao bom trabalho comercial desempenhado pela gestão. Portanto, acreditamos que os espaços vagos devem ser ocupados sem muita dificuldade“, afirma o analista.
Como é formado o portfólio do PVBI11
O portfólio do PVBI11 é composto atualmente por seis imóveis, todos localizados em regiões nobres de São Paulo, totalizando uma área bruta locável (ABL) de cerca de 65,7 mil metros quadrados.
Abaixo, você pode conferir todos os ativos presentes na carteira:
| Ativo | Região | ABL | Participação | Vacância física | Classificação | LEED |
| Park Tower | SP | 22.340 m2 | 100% | 0% | AAA | Gold |
| FL 4440 | SP | 11.056 m2 | 50% | 0% | AAA | Platinum |
| Union FL* | SP | 5.042 m2 | 50% | 0% | AAA | Gold |
| Vila Olimpia Corporate | SP | 6.114 m² | 20% | 0% | AAA | Gold |
| The One | SP | 7.364 m² | 71% | 0% | AA | Platinum |
| Vera Cruz II | SP | 7.202 m² | 36% | 0% | AAA | Platinum |
Fontes: Empiricus, VBI e Buildings
Vale comentar que o fundo possui uma parcela de 1% dos seus investimentos em cotas de outros FIIs: o Hedge AAA (HAAA11), proprietário da fração ideal de dois empreendimentos triple A (Thera Corporate e o WT Morumbi), e o VBI TR Faria Lima 4.440 (FLFL11), proprietário de parte do FL 4.440.
Além disso, todos os edifícios performados contam com certificação LEED Gold ou superior, o que traz maior atratividade para o imóvel.
Araujo ainda ressalta que, há pouco mais de um ano, a VBI aproveitou a melhora do cenário para ativos de risco e o momento de consolidação da indústria de FIIs para adotar um perfil mais ativo na gestão do portfólio, a exemplo das ofertas de cotas mencionadas no começo desta matéria.
“Em termos qualitativos, gostamos das aquisições realizadas pela gestão do PVBI11, em linha com o padrão premium apresentado pelo portfólio do fundo e com foco em consolidar o posicionamento na região da Faria Lima. Além disso, há um aumento importante da diversificação da sua carteira, que resulta em uma diluição da exposição ao Park Tower e, consequentemente, à Prevent Senior, que ocupa 100% do imóvel”, comenta o analista.
Na parte do passivo, o fundo conta apenas a obrigação de aproximadamente R$ 100 milhões referente à última parcela do Union FL. “Tendo em vista que boa parte dos recursos captados via oferta já foram alocados, é possível que a gestão assuma uma nova obrigação para honrar o compromisso”, explica Araujo.
Modelo dos contratos de aluguel
Em termos de modelo de contrato, todos eles são típicos, fator favorável em um ciclo de alta dos aluguéis, especialmente neste tipo de portfólio (alta qualidade e boa localização) que deve se beneficiar bastante da retomada do mercado de escritórios. Inclusive, percebemos que 74% das revisionais estão programadas para este ano.
Em relação aos vencimentos dos contratos, mais da metade deles contam com prazos alongados, com uma média de 4,5 anos. Sobre os indexadores, a maioria dos contratos são ajustados pelo IPCA (59%), seguido do IGP-M (30%) e INCC (9%).
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Distribuição de dividendos do PVBI11
Em sua última distribuição de proventos, o fundo distribuiu um valor de R$ 0,70 por cota, gerando um yield anualizado de 8,1%.
“Percebemos que o PVBI11 elevou o seu patamar de pagamentos nos últimos meses. Há uma distribuição acima do resultado operacional (que é de aproximadamente R$ 0,53 por cota) foi promovida pela alienação com lucro da Torre B JK no último ano”, diz Araujo.
Caso o FII não realize novas operações, o analista alerta sobre um provável ajuste nos proventos ao longo do ano.
Taxa de administração
O PVBI11 cobra uma taxa de administração de 1% ao ano sobre o seu valor de mercado. O fundo não cobra taxa de performance, o que Araujo acredita gerar um desalinhamento dos interesses da gestão e dos cotistas, mas que não nos preocupa.
Qual o valor justo do PVBI11?
Para estimar o valor justo do fundo, a equipe de Araujo aplica o método do fluxo de caixa descontado (FCD). Com ele, basicamente é estimado quanto o fundo vai gerar de caixa ao longo dos próximos anos e esse fluxo é trazido a valor presente por uma taxa de desconto adequada às características do PVBI11.
“A conclusão é que apesar da aceleração das cotações da indústria de FIIs, os fundos de escritórios, no geral, seguem negociados com um desconto relevante em relação ao valor patrimonial (P/VP). No caso do PVBI11, o fundo é o único entre os seus pares que é negociado com prêmio em relação ao seu VP, o que viabilizou novas emissões no último ano”.
No caso da vacância financeira, o analista ressalta que o PVBI11 está levemente abaixo da média da amostra, mas pode ultrapassar os pares nos próximos meses após o término do período de aviso prévio de alguns contratos.
Em relação ao valor por metro quadrado, o portfólio imobiliário do PVBI11 é negociado acima da média selecionada, bem como o seu aluguel por metro quadrado, o que é compreensível para um portfólio composto apenas por ativos A+ localizados nos principais polos corporativos da capital paulista.
Já o cap rate fica bem abaixo dos seus pares, em 7,7%, tendo em vista que a maioria dos fundos de escritórios são negociados com altos descontos, o que eleva os seus respectivos indicadores.
“Em termos de liquidez, o PVBI11 apresenta uma alta vantagem, negociando mais de R$ 4,3 milhões por dia, o que garante um alto conforto na compra e venda de suas cotas”, diz Araujo.
Ele lembra, porém, que o curtíssimo prazo pode registrar estagnação, mas reforça o potencial interessante das cotas do fundo. “Em nossa visão, sua carteira deveria negociar a um valor por metro quadrado acima de R$ 30 mil”, finaliza.
