O VBI Prime Properties (PVBI11) vem para sua sexta emissão de cotas, que será submetida ao rito de registro automático nos moldes da RCVM 160, sendo destinada para o público geral.
Como será a oferta do PVBI11?
O objetivo será levantar R$ 800 milhões, emitindo 8 milhões de novas cotas a R$ 102,73 cada, já considerando a taxa de distribuição primária de 2,36% (ou R$ 2,37) – patamar levemente abaixo das últimas emissões realizadas na indústria. O montante mínimo será de R$ 50 milhões, ou seja, se a captação superar esse valor, a oferta não precisará ser cancelada.
Os atuais cotistas poderão participar via exercício do direito de preferência, que será emitido no fator de 0,432, ou seja, caso o investidor detenha 100 papéis na data base, poderá subscrever até 43 novas cotas via emissão.
De acordo com o cronograma passado pela gestão, os atuais cotistas têm até o dia 19 de fevereiro para manifestar sua vontade em participar da oferta via exercício dos direitos de preferência.
Portfólio atual
O portfólio do PVBI11 é composto atualmente por seis imóveis, todos localizados em regiões nobres de São Paulo, totalizando uma área bruta locável (ABL) de 65,5 mil metros quadrados.
| Ativo | Região | ABL própria | Participação | Classificação | LEED |
| Park Tower | SP | 22.340 m2 | 100% | AAA | Gold |
| FL 4440 | SP | 11.056 m2 | 50,5% | AAA | Platinum |
| Union FL* | SP | 5.042 m2 | 50% | AAA | Gold |
| Vila Olimpia Corporate | SP | 12.620 m² | 65% | AAA | Gold |
| The One | SP | 7.364 m² | 71% | AA | Platinum |
| Vera Cruz II | SP | 7.202 m² | 36% | AAA | Platinum |
A gestão preza pela alta qualidade do portfólio, contando apenas com ativos classificados como A+ e muito bem localizados, além de todos os edifícios performados contarem com certificação LEED Gold ou superior, o que traz maior atratividade para o imóvel. Tais características contribuem para sua ocupação acima da média da indústria, com uma taxa de vacância física consolidada do portfólio na casa de 6%.
No último mês, o fundo concluiu a aquisição de 6 mil metros quadrados de área BOMA do edifício The One, pelo valor total de R$ 197,5 milhões (cerca de R$ 32,8 mil por metro quadrado), sendo R$ 35,9 milhões pagos em dinheiro e o restante (R$ 162 milhões) por meio de troca de cotas da sua 5ª emissão.
A aquisição apresenta cap rate próximo de 6% ao ano, patamar abaixo da média do mercado para operações similares. Por outro lado, há um leasing spread potencial interessante para o imóvel. No momento, o ativo conta com RMG de R$ 7 milhões para suprir o aumento de vacância no empreendimento.
Também foi realizada a compra de 36% da ABL do edifício Vera Cruz II a um valor total de R$ 293,8 milhões, o que equivale a R$ 40,8 mil por metro quadrado. Do montante total, aproximadamente R$ 220 milhões foram pagos em dinheiro e o restante foi liquidado via subscrição de cotas do PVBI11.
Apesar da boa ocupação do imóvel, o fundo fará jus a uma Renda Mínima Garantida (RMG) por 24 meses de R$ 260 por metro quadrado, em linha com divulgado no prospecto de sua última oferta. Considerando o efeito da RMG, o cap rate da transação será de 7,7% ao ano e o impacto previsto na receita imobiliária do fundo é de R$ 0,10 por cota.
Ademais, o PVBI11 conta com participação de 50% no ativo Union FL, um prédio triple A de escritórios boutique (lajes de cerca de 250 metros quadrados) localizado próximo da avenida Faria Lima.
Por ora, o fundo conta com uma renda mínima garantida (RMG) equivalente a 60% da sua participação no ativo, tendo um incremento dos outros 40% após o pagamento da última parcela da aquisição, na casa de R$ 94 milhões, que deve ser paga após a emissão vigente.
Destinação dos recursos da 6a emissão de cotas
Segundo o prospecto da oferta, os recursos captados serão destinados para o pagamento das obrigações do fundo e para a consolidação da participação de 100% no FL 4440, além de contar com mais três ativos potenciais para aquisição. Abaixo podemos ver o pipeline divulgado pela gestão.
| Ativo | Ocupação | % de aquisição | Investimento estimado (R$ MM) | Cap rate | Localização |
| FL 4440 | 97% | 49,5% | 446,6 | 7,6% | Faria Lima |
| Ativo 1 | 100% | 50% | 200 a 500 | 8,0% | Faria Lima |
| Ativo 2 | 100% | 100% | 200 a 500 | 8,5% | Jardins |
| Ativo 3 | 100% | 100% | 200 a 500 | 8,0% | Faria Lima |
No caso do FL 4440, a gestão pretende adquirir a fração ideal de 49,5% do ativo (ABL de 10,9 mil metros quadrados), o que daria ao PVBI11 controle da totalidade do empreendimento, detida pelo FLFL11, gerido pela VBI. Por contar com potencial conflito de interesses, será necessário convocar uma assembleia geral extraordinária (AGE) do FLFL11 para deliberar sobre a venda. Lembrando que o PVBI11 aprovou este tipo de transação em meados de 2023.
O valor total acordado para a aquisição é de R$ 446,6 milhões, o que equivale a R$ 40,8 mil por metro quadrado. A transação ainda conta com RMG de 24 meses, no valor de R$ 260 por metro quadrado, patamar 44% acima do cobrado atualmente no imóvel de R$ 205 por metro quadrado, o que sinaliza o otimismo da gestão em relação ao leasing spread potencial do ativo.
Sobre os demais imóveis presentes no pipeline, encontramos um ativo localizado na região do Jardins e outro na Faria Lima, em linha com as últimas compras da gestão. Vale citar que todos os imóveis estão 100% ocupados e dois deles possuem certificação LEED Gold, o que traz sinalizações positivas quanto ao nível de qualidade dos empreendimentos. O cap rate médio dos ativos é de 8,2% ao ano, em linha com o indicador do portfólio do PVBI11.
O que achamos da oferta do PVBI11?
O pipeline sinaliza a manutenção de qualidade e boa localização do portfólio, o que somos favoráveis. Contudo, diante do caráter confidencial das operações, temos uma posição neutra nesta visão qualitativa. Além disso, há um aumento importante da diversificação da sua carteira, que resulta em uma diluição da exposição ao Park Tower e, consequentemente, a Prevent Senior, que ocupa 100% do imóvel.
Por outro lado, assim como os deals recentes do fundo, a aquisição do FL 4440 não evidencia geração de valor para o cotista de imediato. Será necessário um esforço de aumento de aluguel do imóvel de forma consistente.
Também vale citar a presença de RMG na negociação, modalidade que já possui representatividade relevante no portfólio do PVBI11 atualmente. Caso a gestão não obtenha sucesso em sua estratégia de elevação de aluguéis, a receita do fundo pode ser pressionada após o vencimento das respectivas RMG.
Quando analisamos a cota de emissão do PVBI11, notamos que há um prêmio de 0,09% em relação à cota de mercado, o que torna a aquisição das cotas do fundo mais atrativa via mercado secundário. Dito isso, não recomendamos a participação na oferta do fundo.
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