O fundo imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11) anunciou uma nova distribuição de cotas. O objetivo é captar cerca de R$ 350 milhões por meio da emissão de 3,5 milhões de cotas em uma oferta realizada nos termos da RCVM 160, destinada apenas para atuais cotistas e investidores profissionais.
Os investidores poderão subscrever ao preço de R$ 100,78 por cota, considerando o custo de distribuição de R$ 0,01 por cota (0,01%). O fator de proporção será de 0,134 por cota, isto é, caso o investidor detenha 100 papéis na data-base, poderá subscrever até 13 novas cotas via emissão.
Período para exercer participação vai de 15 a 27 de maio
O cronograma estimado indica que o período de exercício do direito de preferência será iniciado na próxima quarta-feira, dia 15 de maio, com encerramento no dia 27 de maio. No total, é esperado que a oferta seja concluída no final deste mês.
A emissão tem volume mínimo de R$ 1 milhão, ou seja, 10 mil cotas.
Para que serão destinados os recursos da oferta do PVBI11?
Segundo o fato relevante, os recursos captados serão destinados à aquisição de 48% (6,9 mil metros quadrados) do Ed. Cidade Jardim, imóvel localizado próximo a avenida Faria Lima, classificado como triple A e detentor da certificação LEED Gold.
O valor total da transação será de R$ 311,8 milhões (R$ 45,5 mil por metro quadrado) e conta com renda mínima garantida (RMG) equivalente a R$ 300 por metro quadrado por 18 meses. Isso gera um cap rate de 7,9%. As lajes estão locadas para integrantes do mercado financeiro: Pátria, WHG e Banco ABC.
Em nossos cálculos, considerando apenas projeções de aluguel da outra fatia do imóvel, chegamos a um cap rate entre 6,4% a 7% para a aquisição.
Vale a pena participar da emissão de cotas do PVBI11?
A VBI tem feito movimentos arrojados de aquisição nos últimos meses, aproveitando o ciclo de captação do mercado.
Na parte qualitativa, o PVBI11 está se consolidando como o principal veículo de exposição ao universo de lajes corporativas nas regiões premium de São Paulo. As últimas movimentações, inclusive, aprimoram a qualidade e localização do portfólio.
Contudo, os resultados ainda são pouco convincentes para os cotistas do fundo, visto que os termos financeiros das compras não são necessariamente atrativos e a área comercial não tem mostrado avanços significativos. Dito isso, as cotas do PVBI11 caem aproximadamente 3,35% em maio.
De modo geral, temos uma boa percepção sobre o Ed. Cidade Jardim. O ativo tem características e locatários interessantes e a remuneração é razoável, mesmo desconsiderando a presença de RMG.
Contudo, diante da desconexão entre preço de emissão e preço de mercado (+4,56%), não enxergamos valor nesta subscrição para os cotistas.
Não está descrito nos documentos da oferta, mas provavelmente a aquisição será efetivada via troca de cotas. Portanto, preferimos ficar de fora da oferta do PVBI11.
Com relação à permanência do FII na carteira da série Renda Imobiliária, realizamos alguns cortes no percentual sugerido nos últimos meses, mas seguimos entendendo que existe potencial de geração de valor para a tese, especialmente nos preços atuais.
Por fim, neste relatório gratuito, você encontra a recomendação dos nossos 5 fundos imobiliários favoritos para investir no momento.
