O cenário mais favorável para ativos de risco tem refletido em um ano mais animado para os fundos imobiliários. Na onda de dezenas de emissões de cotas, resolvemos comentar sobre a 5ª emissão do VBI Prime Properties (PVBI11), uma das nossas principais recomendações para o setor de lajes corporativas.
Desde que sugerimos compra do fundo nas séries da Empiricus Research, em fevereiro de 2022, o PVBI11 acumula alta de mais de 30% (considera a variação da cota e a distribuição de rendimentos).
Nesta captação, a gestão do FII busca ampliar a diversificação do portfólio e cumprir com parte de suas obrigações financeiras. Ao final da avaliação, identificamos um potencial de geração de valor nos projetos divulgados pelo fundo, além de um desconto em relação ao valor de mercado das cotas.
Abaixo, retomamos a carteira atual do fundo e nos aprofundamos nos detalhes da oferta.
Portfólio atual do VBI Prime Properties
O portfólio do PVBI11 é composto atualmente por quatro imóveis, todos localizados em regiões nobres de São Paulo, totalizando uma área bruta locável (ABL) de cerca de 48,9 mil metros quadrados.
| Ativo | Região | ABL | Participação | Vacância física | Classificação | Locatários |
| Park Tower | SP | 22.340 m2 | 100% | 0% | AAA | Prevent Senior |
| FL 4440 | SP | 11.166 m2 | 50,5% | 3% | AAA | Veedha, Barclays, UBS, etc. |
| Union FL* | SP | 5.042 m2 | 50% | 0% | AAA | RMG |
| Vila Olimpia Corporate | SP | 12.620 m² | 65% | 36% | AAA | Canopus, Cordier, etc. |
| The One | SP | 1.826 m² | 13% | 0% | AA | Fidessa, China Telecom, etc. |
A composição do seu portfólio permanece com um alto nível de qualidade, contando apenas com ativos classificados como A+ e muito bem localizados, além de todos os edifícios performados contarem com certificação LEED Gold ou superior, o que aumenta significativamente a atratividade dos imóveis.
Sobre as mudanças recentes, o PVBI11 concluiu a aquisição das unidades dos edifícios The One e Vila Olimpia Corporate (VOC) pertencentes ao Pátria Edifícios Corporativos (PATC11), que passaram a compor o resultado do fundo a partir de outubro deste ano.
O preço total de aquisição dos imóveis foi de R$ 101,6 milhões, com um valor aproximado de R$ 31,5 mil por metro quadrado para as unidades do The One e R$ 19,5 mil por metro quadrado para as unidades do Vila Olímpia Corporate.
Na parte comercial, o fundo convive com uma taxa de vacância física incomoda de 9,5%, que provavelmente aumentará com a desocupação de 2,2 mil metros quadrados no Faria Lima 4440, programada para maio de 2024. Segundo a gestão, existem conversas para ocupação da área vaga do portfólio, especialmente no VOC.
Sobre as obrigações, o PVBI11 tem a última parcela referente ao desenvolvimento do Union FL, no valor aproximado de R$ 90 milhões, que deve totalizar R$ 100 milhões quando considerados alguns custos adicionais, como cartório, impostos, etc.
O fundo possui uma participação de 50% no ativo, com direito ao recebimento de renda mínima garantida (RMG) proporcional ao valor desembolsado pelo FII até o momento (cerca de 60% do total). Portanto, após o pagamento da última parcela, programado para dezembro, o PVBI11 fará jus ao valor integral da RMG durante o período de 24 meses.
- [Carteira recomendada] Acesse AQUI a lista dos 5 fundos imobiliários recomendados pela Empiricus Research
Características da 5a emissão de cotas do PVBI11
| PVBI11 | |
| Valor da oferta | R$ 600.000.635,84 |
| Tipo – RCVM | 160 (rito automático) |
| Fator de proporção | 0,456 |
| Preço de emissão (já com custos) | R$ 100,97 |
| DP* negociável | Sim |
| Data final do DP | 04/12/2023 |
| Sugestão | Participar |
O VBI Prime Properties (PVBI11) anunciou a sua quinta emissão de cotas, submetida ao rito de registro automático nos moldes da RCVM 160, destinada apenas para atuais cotistas e/ou investidores profissionais.
O volume total da oferta será de R$ 600 milhões, distribuídos em 5,9 milhões de cotas. Os investidores poderão subscrever ao preço de R$ 100,97 por cota, já considerando o custo de distribuição de R$ 0,01 por cota (0,01%).
O fator de proporção do direito de preferência é de 0,456 por cota, isto é, caso o investidor detenha 100 papéis na data base, poderá subscrever até 45 novas cotas via emissão. A oferta tem volume mínimo de R$ 100,96, o valor de uma cota.
De acordo com o cronograma passado pela gestão, os atuais cotistas têm até o dia 4 de dezembro para manifestar sua vontade em participar da oferta via exercício dos direitos de preferência.
Destinação dos recursos
Segundo a gestão, os recursos captados serão destinados para três alvos: i) honrar a última parcela do Union FL, no valor de aproximadamente R$ 100 milhões; ii) aquisição de participação no The One; iii) aquisição de participação no Edifício Vera Cruz II. O pipeline totaliza R$ 591 milhões, sendo que parte dos imóveis deve ser adquirida por meio de troca de cotas.
Começando pelo The One, trata-se da participação do fundo ONEF11 no empreendimento, equivalente a 6 mil metros quadrados de área BOMA (58% do imóvel). O valor proposto é de R$ 197,5 milhões, cerca de R$ 32,8 mil por metro quadrado, patamar acima do proposto no início do ano, mas que engloba uma RMG de R$ 7 milhões – com a saída da Turner (locatária dos dois primeiros andares) nos próximos meses, que deve elevar a vacância da participação no ativo para 26%.
A aquisição apresenta um cap rate próximo de 6% ao ano, patamar abaixo da média do mercado para operações similares. Por outro lado, há um leasing spread potencial interessante para o imóvel. Atualmente, as lajes da participação do ONEF11 apresentam um aluguel por metro quadrado em torno de R$ 160, enquanto o praticado por empreendimentos similares na região fica próximo de R$ 200 por metro quadrado, o que elevaria o cap rate para 7,5% ao ano.
No caso do Vera Cruz II, o imóvel é classificado como A+, localizado na região da Faria Lima – características em linha com a estratégia de investimento do fundo. Além disso, o ativo conta com certificação LEED Platinum, o patamar mais elevado das certificações de sustentabilidade.
A aquisição é baseada em quatro unidades do edifício a um valor total de R$ 293,8 milhões, o que equivale a R$ 40,8 mil por metro quadrado. Inicialmente, o montante pode parecer elevado, mas está alinhado com as últimas transações de empreendimentos desta categoria na região. Considerando a RMG, o cap rate da transação será de 7,7% ao ano, patamar que nos agrada.
Em termos qualitativos, gostamos das aquisições propostas pela gestão do PVBI11, em linha com o padrão premium apresentado pelo portfólio do fundo. Além disso, há um aumento importante da diversificação da sua carteira, que resulta em uma diluição da exposição ao Park Tower e, consequentemente, a Prevent Senior, que ocupa 100% do imóvel.
Abaixo apresentamos a carteira antes e depois da emissão.
Após as aquisições, será necessário um esforço de aumento de aluguel do imóvel de forma consistente, a fim de elevar a rentabilidade dos imóveis. Ademais, a presença da RMG nas operações com ativos maduros é discutível, visto que encarece o valor de aquisição.
Para verificar a capacidade de geração de valor da oferta, atualizamos o nosso modelo com as seguintes premissas: i) captação do volume total (R$ 591 milhões); ii) elevação real dos valores de aluguel do Union FL, The One e Vera Cruz II; iii) vacância estrutural de 5,6%; iv) inadimplência estrutural de 0,5%; v) cap rate de saída de 6,5%.
| Cap Rate Saída x Taxa de Desconto | |||||
| 108,04 | 5,50% | 6,25% | 7,00% | 7,75% | 8,50% |
| 5,0% | 139,76 | 129,63 | 120,49 | 112,23 | 104,75 |
| 5,8% | 131,61 | 122,34 | 113,95 | 106,37 | 99,49 |
| 6,5% | 125,34 | 116,72 | 108,93 | 101,86 | 95,45 |
| 7,3% | 120,36 | 112,27 | 104,94 | 98,29 | 92,24 |
| 8,0% | 116,32 | 108,65 | 101,70 | 95,39 | 89,64 |
Em nosso valuation, encontramos um valor justo de R$ 108 para as cotas do PVBI11, o que confere um upside potencial de 7%, considerando o valor da cota da emissão (R$ 100,97). Em termos de geração de renda, identificamos um yield de 7,9% para os próximos 12 meses – este nível de pagamento é impactado positivamente pelos recebimentos da venda da participação Torre B JK.
Dito isso, como o preço da oferta está ligeiramente abaixo da cota de mercado, recomendamos que nossos assinantes que possuem cotas do PVBI11 em carteira participem da subscrição das cotas do fundo via exercício do direito de preferência – atente-se ao prazo e entre em contato com a sua corretora até o dia 4 de dezembro.
Para aqueles que não são cotistas, mas são investidores profissionais, recomendamos a participação durante o período de subscrição, que se inicia no dia 7 de dezembro.
