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Com um portfólio de imóveis de qualidade, o Vinci Logística (VILG11) se apresenta como um dos veículos mais diversificados do segmento de logística, tanto em número de ativos, quanto geograficamente.
Após a saída de alguns locatários em 2023, a gestão vem trabalhando para recuperar a ocupação do fundo e, consequentemente, sua rentabilidade. O VILG11 é um dos fundos imobiliários mais descontados do setor, considerando seus pares diretos, bem como oferece um upside razoável em nosso valuation, próximo de 13%. Por outro lado, existem riscos inerentes ao endividamento e perfil de crédito dos locatários do FII que devem ser considerados.
Mais detalhes do VILG11
O Vinci Logística é um fundo de galpões logísticos gerido pela Vinci Real Estate e administrado pela BRL Trust. O FII tem por objetivo gerar renda mediante aquisição de galpões, construídos ou em desenvolvimento.
Com seis emissões do VILG11 já realizadas, ele conta com cerca de 15 milhões de cotas distribuídas em uma base com 159 mil cotistas, totalizando um patrimônio líquido (PL) de R$ 1,7 bilhão (valor patrimonial de R$ 113,64 por cota).
Sua liquidez diária gira em torno de R$ 2,04 milhões na média dos últimos três meses, patamar que permite a negociação de posições relevantes em suas cotas. Além disso, o fundo conta com uma participação de 0,9% do Ifix, o que o coloca na 40ª posição na composição do índice.
Performance parece piorar
Desde o início das suas negociações em Bolsa em 2019, o VILG11 acumula retorno de 36,4%, contra 35,1% do Ifix e 53,4% do CDI.
A performance do VILG11 está acima do seu benchmark na maior parte do intervalo analisado, fruto da boa qualidade dos ativos presentes em seu portfólio e da alta diversificação. Porém, os últimos 12 meses têm sido desafiadores para os cotistas, com queda de 12% do FII, contra altas dos respectivos indicadores.
Em relação aos proventos, a distribuição mais recente foi de R$ 0,64 por cota, gerando um yield de aproximadamente 8,9% considerando o nível de preço atual, dentro do intervalo do guidance de pagamentos de R$ 0,60 e R$ 0,67 por cota.
Nota-se um rendimento médio de R$ 0,65 por cota para o fundo, favorecido em determinadas janelas pela distribuição extraordinária de ganho de capital na venda de ativos. Nos últimos meses, os proventos do VILG11 registraram um pouco de oscilação decorrente das mudanças na ocupação do portfólio, principalmente.
Desde o ano passado, o FII convive com uma taxa de vacância incômoda para os cotistas, que atingiu 13,4% no pior momento. Após uma sequência de locações, o portfólio registrou ocupação saudável de 94,4% em agosto.
Por fim, o fundo VILG11 cobra 0,75% ao ano sobre o valor de mercado do FII como taxa de administração, que também engloba a remuneração do administrador e escriturador — valor abaixo da média dos pares. Ademais, o fundo ainda cobra uma taxa de performance de 20% do rendimento que exceder o IPCA mais um spread de 6%.
Portfólio atual do VILG11
O portfólio do VILG11 atualmente se destaca como um dos mais diversificados da indústria, com uma ABL de mais de 590 mil metros quadrados, distribuídos em 15 galpões logísticos, localizados em 7 estados (Minas Gerais, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, São Paulo, Espírito Santo, Pernambuco e Pará).
O fundo conta com ativos de qualidade, sendo a maioria classificada como A+ e possui participações majoritárias dos imóveis. Isso garante uma maior flexibilidade para a gestão na tomada de decisões, como reformas ou até mesmo possíveis alienações.
Em termos de localização, 81% da ABL do fundo se situa na região Sudeste do país, sendo que a sua maior concentração está no estado de Minas Gerais, com 37% do portfólio por meio de 4 ativos (37% se considerarmos a receita imobiliária).
Ressalvas sobre o Vinci Logísitca
O portfólio do fundo possui mais de 50 diferentes locatários, sendo e-commerce e transporte logístico como os principais setores de atuação. O principal inquilino é a Tok&Stok (ocupante de 100% do Extrema Business Park I), empresa varejista de móveis que representa 15% da receita imobiliária do VILG11.
No início de 2023, a companhia não realizou o pagamento do aluguel do seu principal centro de distribuição, causando volatilidade para as cotas do fundo, que chegou a ajuizar uma ação de despejo no período.
O fator decisivo para o contorno da situação foi um aporte de R$ 100 milhões do controlador (Grupo Carlyle). Desde então, a Tok&Stok segue adimplente e agora passa por mudanças de estrutura acionária.
A fusão com a Mobly (companhia do mesmo segmento) está caminhando com emoção. A operação, que envolve a venda de participação da SPX na Tok&Stok, foi aprovada pelo CADE e está nos trâmites finais. Contudo, a discordância do fundador da companhia com o movimento se tornou pública e gera dúvidas sobre o futuro.
Comprar cotas do VILG11 é uma boa ideia?
Diante de um momento conturbado de mercado, optamos por ficar de fora da tese, apesar da visão construtiva para o longo prazo. Continuaremos monitorando de perto a tese, especialmente na competência comercial.
Por se tratar de um momento sensível para o setor, seguimos monitorando o caso de perto. No que diz respeito a possíveis mudanças de estrutura logística, interpretamos que o galpão do VILG11 seria privilegiado, tendo em vista a qualidade e localização do ativo.
Além do VILG11, contudo, a equipe de analistas de fundos imobiliários da Empiricus Research escolheu outros cinco FIIs para buscar ótimos rendimentos mensais. Confira a seleção completa neste relatório gratuito.
