Em novembro, junto de outros ativos de risco, os fundos imobiliários também se beneficiaram da tendência de valorização que tomou conta do mês. Embora o índice de referência, o Ifix, tenha subido apenas 0,66% no mês passado, a carteira de 5 FIIs recomendada em novembro pela Empiricus Research subiu 2,6%.
Segundo Caio Araujo, analista da casa, a categoria tem apresentado maior participação nas carteiras dos investidores domésticos. Dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) mostram que foram captados R$ 24,7 bilhões neste ano, considerando as emissões de fundos imobiliários e Fiagros-FIIs até outubro. Este montante já é muito próximo do total captado em 2022 (R$ 28 bilhões).
Para ele, isso se deve a dois fatores: queda da taxa Selic e consolidação da indústria, com ritmo acelerado de incorporações de fundos imobiliários nas últimas emissões.
Além disso, olhar apenas para o Ifix no período pode trazer uma leitura um pouco errada do cenário da classe de ativos. “Tivemos alguns fatores que afetaram a performance dos fundos como um todo e outros segmentos, especialmente alguns mais arrojados, que avançaram bastante no mês”, comenta.
Araujo começa explicando o desempenho da parcela menos favorecida do índice – os fundos de crédito, que compõem quase metade dele: “Tivemos volatilidade nos fundos de crédito, que, na minha visão, tem a ver com a migração dos recursos do crédito para tijolo, equity, e conseguimos notar isso pela boa performance das ações. Além disso, os fundos de crédito estão hoje com rendimentos um pouco menores nos últimos dois anos, dada a correção menor do CDI e da inflação, que está mais controlada”.
O que esperar dos fundos imobiliários na reta final de 2023?
O analista destaca a importante sazonalidade de dezembro para a captação de fundos imobiliários. “As gestoras aproveitam, principalmente antes do recesso de fim de ano, para intensificar a captação por meio de ofertas, até pelo intuito de terminar o ano com os fundos em alta na Bolsa”, explica.
Além disso, Araujo lembra que dezembro é período de reavaliação patrimonial dos FIIs: “Se alguns fundos têm performance acima das expectativas neste mês, isso pode provocar uma reavaliação patrimonial positiva em algumas carteiras. Então alguns FIIs podem ter ligeiros saltos em suas cotas em função da remarcação de seus ativos”.
Sai XPML11, entra VISC11: o que muda na carteira de FIIs para dezembro?
Todo mês, o especialista recomenda uma carteira completa com 5 fundos imobiliários para investir de acordo com o cenário. Em relação ao que havia sido indicado para novembro, foi feita uma substituição: sai o fundo XP Malls (XPML11), entra o Vinci Shopping Centers (VISC11).
“Resolvemos realizar parte do lucro de novembro e também aproveitar a remarcação de um fundo ou outro. Só por isso tiramos o XPM11 da carteira. Continuamos gostando do fundo e o recomendamos em carteiras das assinaturas da Empiricus Research”, explica. “E adicionamos o VISC11 por ser um fundo de shoppings com portfólio bem diversificado e com timing interessante porque está em processo de emissão de cotas”.
Outro FII com bom potencial de valorização, na visão de Araujo, é o BTG Logística (BTLG11).
“É um fundo que já está na nossa seleção há um tempo e havia uma expectativa do mercado sobre ele, em relação à aquisição de portfólio. O BTLG11 fez uma captação no começo do semestre, está com dinheiro parado em caixa e anunciou há algumas semanas a compra de três imóveis em São Paulo. Pelo que avaliamos isso tende a gerar bastante valor para o FII e tende a entregar um dividend yield elevado para 2024″, explica.
Além de VISC11 e BTLG11, a carteira de fundos imobiliários recomendada para dezembro tem outros 3 FIIs. Confira gratuitamente clicando aqui:
