Na manhã de hoje (24), o Vinci Shopping Centers (VISC11) concluiu a aquisição dos empreendimentos presentes no pipeline da sua última emissão de cotas. São eles:
- (i) 6% do Shopping Conjunto Nacional (Brasília-DF);
- (ii) 29,99% do Natal Shopping (Natal-RN);
- (iii) 45% do Via Sul Shopping (Fortaleza-CE).
No total, o valor da transação é de R$ 283,8 milhões, sendo R$ 220,2 milhões já desembolsados na presente data e o restante (R$ 63,6 milhões) será pago em outubro de 2024, sem incidência de correção monetária.
A área bruta locável (ABL) total adquirida é de 22,6 mil metros quadrados, sendo todos os empreendimentos maduros, com mais de 15 anos de atividade. Após o pagamento da parcela à vista, o fundo já passa a fazer jus ao resultado operacional líquido (NOI) dos três ativos.
Em nossos cálculos, encontramos um valor por metro quadrado médio do portfólio adquirido de R$ 12,6 mil, enquanto o cap rate estimado pela gestão para os próximos 12 meses é de 8,9%. Devido ao caráter de parcelamento da compra, é esperado um dividend yield de 9,5% para o primeiro ano da operação.
Com as aquisições, o VISC11 concluiu a alocação dos recursos captados em sua 9ª emissão de cotas, ampliando seu portfólio de shoppings para 23 ativos, com 250 mil metros quadrados de ABL própria, distribuídas em 14 diferentes estados e administradas por 7 operadoras distintas, reforçando a estratégia de diversificação do fundo.
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VISC11: recomendação de compra
Conforme citamos em comunicações anteriores, acreditamos que há geração de valor na transação, tendo em vista que os ativos estão sendo adquiridos a um cap rate atrativo para o setor. Além disso, estamos tratando de empreendimentos consolidados e dominantes em suas respectivas regiões, características fundamentais para o segmento de shopping centers.
Sendo o FII com o maior número de participações diretas em shopping centers, as cotas do VISC11 seguem presentes na série Renda Imobiliária.
