XP Malls (XPML11) adquire 40% da dona do Uberlândia Shopping: isso é bom?

Na noite de ontem (8), o XP Malls (XPML11) protocolou no CADE a aquisição de 40% das ações da SPE, detentora da totalidade do Uberlândia Shopping, sendo a segunda transação do fundo em duas semanas.

Sobre o Uberlândia Shopping

Inaugurado em 2012, o empreendimento é localizado na zona sul da cidade, próximo de condomínios residenciais de médio e alto padrão, universidades e hospitais. O ativo possui área bruta locável (ABL) de 53,5 mil metros quadrados, subdivididos em 196 lojas com um fluxo mensal de 680 mil pessoas. Os dados de ocupação não foram divulgados.

Caso concluída, a transação será no valor total de R$ 150 milhões, sendo R$ 97,5 milhões pagos na data de assinatura do contrato de compra e venda e R$ 52,5 milhões corrigidos pelo IPCA e pagos em 6 meses após a primeira parcela. A negociação ainda conta com earn-out, a depender do atingimento de determinadas métricas.

Segundo a gestão, espera-se um incremento de R$ 14,9 milhões no NOI (receita gerada pelos imóveis) do fundo no período, o que equivale a um cap rate próximo de 10% ao ano e a uma distribuição de dividendos bruta de R$ 0,37 por cota para o período, considerando a quantidade de cotas da 10ª emissão. Além disso, o valor pago por metro quadrado é de R$ 7 mil.

A vendedora do ativo é a HSI, que adquiriu 100% da participação da Allos (Aliansce Sonae na época) em 2022 durante o processo de fusão da companhia. No momento, o empreendimento é administrado pela Alqia, sendo o primeiro shopping do XPML11 em parceria com a operadora.

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O que achamos da aquisição do XPML11?

Quando consideramos os ativos adquiridos na negociação com a SYN nas últimas semanas, o FII chega a um portfólio bem robusto de 23 ativos e mais de 300 mil metros quadrados, se consolidando como um dos maiores players do setor.

Em nossa visão, os indicadores da compra se mostram interessantes, com cap rate bem superior ao do portfólio do XPML11 (cerca de 7,5%) e valor por metro quadrado bastante atrativo, tendo em vista que o fundo negocia na casa de R$ 22 mil por metro quadrado. Por outro lado, é importante comentar que o empreendimento não está posicionado em região central de Uberlândia e não temos transparência sobre os dados operacionais do ativo.

Com um dos portfólios mais robustos e diversificados da indústria, as cotas do XPML11 seguem entre as recomendações da Empiricus Research.