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Na noite de ontem (04), o XP Malls (XPML11) anunciou a assinatura de um Memorando de Entendimento (MOU, na sigla em inglês) com a Allos (ALOS3) para a aquisição, direta ou indireta, de 9,9% de participação no Plaza Sul Shopping, 10% no Shopping Tijuca e 20% no Carioca Shopping.
Aquisição do XPML11 será de R$ 393 milhões
A operação totaliza uma ABL de 12.874 m². O valor a ser pago pelos imóveis será de aproximadamente R$ 393 milhões, parcelado da seguinte forma:
i) Parcela de R$ 230 milhões na data de assinatura dos documentos definitivos;
ii) Parcela de R$ 163 milhões em dezembro de 2026, corrigida pelo IPCA entre a data de assinatura e dezembro de 2025, além de correção por 100% do CDI a partir desta data até dezembro de 2026.
Operação pode envolver emissão de novas cotas
A estrutura final da operação será acordada entre as partes e poderá envolver a emissão de novas cotas do XP Malls como forma de pagamento de parte do valor total. A conclusão das aquisições está sujeita a condições usuais em transações dessa natureza, incluindo aprovação do CADE.
A gestora não divulgou informações financeiras ou operacionais dos imóveis, mas podemos utilizar alguns dados extraídos dos releases da Allos (ALOS3). De acordo com a companhia, o NOI total dos 3 imóveis (ajustado pelo percentual de participação adquirido) foi de R$ 29,5 milhões nos últimos 12 meses, o que promove um cap rate de 7,5%, considerando o valor integral da operação. Diante do efeito do parcelamento, a operação deve gerar um cap rate de 13% nos próximos 12 meses.
Do ponto de vista qualitativo, os imóveis estão em bom momento operacional, com crescimento de NOI (receita gerada pelos imóveis adquiridos) médio de 10,5% no primeiro semestre em relação a 2023.
Sobre os shoppings a serem adquiridos pelo fundo
Localizado em São Paulo, o Shopping Plaza Sul já está presente na carteira do XPML11 e a nova aquisição aumentaria sua exposição para 34,9%. O Shopping Tijuca (Rio de Janeiro) passa por uma revitalização e expansão de 2.165 m² de ABL, além da inauguração de um Taste Lab, que receberá 22 novas operações de bares e restaurantes. Ambos possuem altas taxas de ocupação, na casa de 97%.
Já o Carioca Shopping, apesar da localização menos favorável e da taxa de ocupação (92,6%) abaixo da média, tem registrado crescimento saudável de vendas e NOI. Vale monitorar a performance do ativo nos próximos períodos.
O que achamos da operação para o XPML11?
De forma geral, nossa avaliação inicial é marginalmente negativa sobre o deal, fundamentada pelo discreto cap rate, apesar do efeito favorável do parcelamento no curto prazo. O preço por metro quadrado de aproximadamente R$ 30 mil é superior ao negociado pelo FII atualmente e o nível de qualidade dos ativos não é excepcional.
Por ora, as cotas do XPML11 permanecem entre as recomendações da Empiricus Research. Além dele, outros 5 fundos imobiliários passaram pelos nossos critérios. Para acessar a lista gratuitamente, clique aqui.
