Na noite da última terça-feira (22), o XP Malls (XPML11) concluiu a aquisição da fração ideal de dois shopping centers.
Divulgada nos últimos meses, a primeira transação se trata da fração ideal de 10% do Plaza Sul Shopping (SP), que estava apenas aguardando a autorização do CADE. O pagamento será no valor total de R$ 60 milhões, sendo R$ 30 milhões pagos à vista e a outra metade após 12 meses, corrigida pelo CDI do período. A participação do fundo no empreendimento foi elevada para 20%.
Adiante, temos a aquisição da fração ideal de 8% do Shopping Praia de Belas, localizado em Porto Alegre (RS) e controlado pela Iguatemi. Com mais de 20 anos de operação, trata-se de um empreendimento maduro e voltado para o público de alta renda, em uma das melhores praças do país.
Ao todo, são 47,2 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), com uma capacidade de expansão relevante de 15%, mais de 200 lojas e cerca de 2,5 mil vagas de estacionamento. Vale citar que o imóvel tem sido um ponto de atenção para o management de Iguatemi, tendo em vista os últimos resultados ligeiramente abaixo do esperado para o nível de seu portfólio.
O valor da transação será de R$ 60,4 milhões (quase R$ 16 mil por metro quadrado), sendo R$ 30,2 milhões à vista e os outros R$ 30,2 milhões em 29 de maio de 2024, corrigidos pelo IPCA do período entre a primeira parcela e a segunda. O acordo ainda conta com o pagamento de earn-out em fevereiro de 2026, caso a receita do shopping supere as expectativas.
Cap rate da transação é de 9% ao ano
Segundo a gestão, espera-se um incremento de R$ 5,4 milhões (aproximadamente R$ 0,18 por cota) no NOI do fundo nos próximos 12 meses, o que equivale a um cap rate de 9% ao ano (desconsiderando o efeito do parcelamento).
Após a aquisição do Praia de Belas, o XPML11 passa a contar com 17 ativos em seu portfólio, sendo o primeiro do fundo na região Sul, além de ser o primeiro empreendimento em parceria com a Iguatemi, uma das principais operadoras de shoppings do país.
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XPML11: avaliamos operações como positivas para o FII, que segue recomendado
Em nossa visão, ambas as operações são positivas para o XPML11, dado que eleva a sua participação em empreendimentos de qualidade, consolidados em suas respectivas regiões e controlados por grandes administradoras de shoppings (Allos e Iguatemi, respectivamente).
Além disso, identificamos que há geração de valor nas operações, tendo em vista o cap rate acima da média do portfólio do XPML11 (na casa de 8% ao ano, atualmente).
A transação também evidencia uma oportunidade nas ações de Iguatemi (IGTI11), que negociam a um R$ 16 mil por metro quadrado, com cap rate de dois dígitos esperado para o próximo ano.
Com um portfólio premium de shopping centers, as cotas do XPML11 seguem presentes na série Renda Imobiliária.
