Na noite de ontem (15), o XP Malls (XPML11) comunicou a assinatura de um memorando de entendimentos para a venda de metade da sua participação no Caxias Shopping, adquirido pelo FII em dezembro de 2017.
Inaugurado em 2008, trata-se de empreendimento maduro, localizado na cidade de Duque de Caxias (RJ). Com suas operações voltadas para os públicos B e C, o shopping é administrado pela Allos, uma das principais operadoras do segmento no país.
Sobre a transação, a fatia alienada representa 17,5% da área bruta locável do imóvel (ABL), o que equivale a cerca de 4,9 mil metros quadrados.
O valor total é de R$ 70 milhões, ou seja, R$ 14,2 mil por metro quadrado, pagos na data de conclusão da transação. A negociação ainda está em fase de diligência pelo comprador e precisa ser aprovada pelo CADE.
Segundo o documento, a operação deve resultar em um ganho de capital de R$ 20,9 milhões (cerca de R$ 0,68 por cota), o que equivale a uma margem de 30% sobre o valor da venda. Em nossos cálculos, o acordo promove em um cap rate de saída na casa de 8%.
Quando analisamos os números da transação, aliado a nossa avaliação qualitativa do imóvel e da praça, consideramos a venda positiva para o XPML11. Além do ganho de capital, o fundo reduz sua exposição à Duque de Caxias (praça com perfil menos alinhado ao seu portfólio) e aumenta sua parcela de liquidez.
Com um portfólio de shoppings premium e um yield anualizado de 9%, as cotas do XPML11 seguem presentes entre as recomendações da Empiricus.
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