Na noite de ontem (28), o XP Malls (XPML11) comunicou a assinatura de memorando de entendimentos (MOU) vinculante para a aquisição de parte do portfólio de shoppings da SYN Prop & Tech (SYNE3), companhia de properties listada em Bolsa.
A negociação é baseada na compra da fração ideal de 6 shopping centers, conforme relacionado abaixo:
- (i) 51% do Grand Plaza Shopping, localizado em Santo André (SP);
- (ii) 32% do Shopping Cidade São Paulo, localizado em São Paulo (SP);
- (iii) 70% do Shopping Metropolitano Barra, localizado no Rio de Janeiro (RJ);
- (iv) 52,5% do Tietê Plaza Shopping, localizado em São Paulo (SP);
- (v) 85% do Shopping Cerrado, localizado em Goiânia (GO); e
- (vi) 23% do Shopping D, localizado em São Paulo (SP).
O valor total da transação é de R$ 1,85 bilhões, um dos maiores valores da história do setor. A parcela de R$ 300 milhões já foi paga no momento da assinatura do MOU, enquanto R$ 630 milhões serão pagos no momento da assinatura do contrato de compra e venda (CCV). Na sequência, serão liquidadas duas tranches de R$ 370 milhões e R$ 550 milhões, pagas em dezembro de 2024 e 2025, respectivamente – ambas serão corrigidas pelo CDI contado a partir da data de assinatura do CCV.
Cap rate da negociação gira em torno de 8%
De acordo com os dados reportados no fato relevante, o NOI caixa projetado para os próximos 12 meses é de R$ 12 milhões para o portfólio adquirido, o que gera um cap rate em torno de 8% para a transação, patamar acima da carteira imobiliária do XPML11 atualmente, que fica próximo de 7,5%.
Devido ao parcelamento da transação, é possível que o fundo receba um rendimento de dois dígitos no primeiro ano (cap rate de aproximadamente 15%, de acordo com nossas estimativas).
Além disso, a aquisição do portfólio equivale a R$ 15,2 mil por metro quadrado, abaixo do preço que o portfólio do XPML11 é negociado atualmente (cerca de R$ 22,7 mil por metro quadrado).
Em média, o portfólio da SYN conta com ocupação de cerca de 95%, em linha com a média nacional para o setor. Os destaques da negociação são os Shoppings Cidade São Paulo (presente no portfólio do FII), Grand Plaza e Tietê Plaza, que representam 79% do NOI das participações negociada – média de NOI caixa de R$ 162 por metro quadrado, acima do portfólio do XPML11 atualmente (R$ 121 por metro quadrado).
Por outro lado, os empreendimentos Shopping D e Shopping Cerrado possuem taxas de vacância acima de 10%, o que merece atenção e exigirá maior esforço da gestão.
XPML11: recomendação de compra
Caso a transação seja concluída, o XPML11 deve elevar a exposição da sua receita imobiliária ao estado de São Paulo de 53% para 61%, o que é favorável diante da relevância da região no PIB nacional e seu grande potencial de consumo.
Os ativos envolvidos na transação permanecem administrados pela SYN, em linha com a estratégia de aquisições do XPML11, que consiste em adquirir empreendimentos operados por companhias especializadas no segmento.
Cada vez mais, o XP Malls se consolida como um dos maiores players do setor, totalizando uma Área Brutal Locável (ABL) de quase 300 mil metros quadrados após a aquisição. Com um dos portfólios mais robustos e diversificados da indústria, as cotas do XPML11 seguem entre as recomendações da Empiricus.
