Os fundos imobiliários (FIIs) devem ser declarados no Imposto de Renda. Ao contrário do que muitos pensam, nem todos os fundos desse segmento têm suas cotas isentas de tributação. Alguns, inclusive, estão sujeitos a uma alíquota de 20% sobre eventual ganho líquido na hora da venda.
Por isso, é importante entender como declarar fundos imobiliários (FIIs) no Imposto de Renda (IR) para evitar a temida malha fina.
Como funciona a tributação sobre Fundos Imobiliários (FIIs) no Imposto de Renda?
Os fundos imobiliários são investimentos que aplicam recursos em imóveis e outros ativos relacionados ao setor imobiliário, como títulos de dívida, por exemplo.
Esses fundos são regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e têm como objetivo gerar renda para seus investidores por meio da distribuição de aluguéis e rendimentos gerados pelos imóveis.
O que muitos não sabem é que, além da obrigatoriedade de declaração, os FIIs nem sempre são isentos. Por isso, é preciso considerar duas situações na hora de avaliar as operações e preencher a ficha de declaração do IR:
- Rendimentos distribuídos pelo fundo: os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para as pessoas físicas. Entretanto, o investidor precisa declarar esses rendimentos na sua declaração anual de Imposto de Renda, na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, informando o valor total recebido durante o ano-calendário.
- Ganho de capital na venda de cotas do fundo: caso você decida vender suas cotas de fundos imobiliários com lucro, precisará pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido na transação.
O pagamento do tributo sobre os ganhos de capital deve ser feito no mês seguinte ao da venda das cotas, e não no momento de declarar o IR. Nesse caso, a alíquota de imposto é de 20% sobre o ganho líquido (ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor de compra, descontados os custos operacionais da transação).
É importante que você fique atento aos prazos e formas de pagamento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, a fim de evitar multas e juros por atraso ou descumprimento das obrigações fiscais. O pagamento dos tributos sobre o FII deve ser feito por meio do programa de apuração do ganho de capital da Receita Federal (GCAP).
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Como declarar Fundos Imobiliários (FIIs) no Imposto de Renda 2025?
Os fundos imobiliários devem ser declarados no grupo “07 – Fundos”, na ficha de “Bens e Direitos”. O investidor deve informar as suas posições, especificando o nome do fundo, a quantidade de cotas e o valor de aquisição.
Além disso, caso tenha recebido rendimentos de FIIs no ano anterior, também deve informar esses valores na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Já o ganho de capital na venda de cotas de FIIs deve ser informado na ficha de “Ganhos de Capital”.
É importante lembrar que, embora os rendimentos distribuídos pelos FIIs sejam isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, ainda assim precisam ser declarados para fins de controle fiscal. O não cumprimento dessa obrigação pode levar a problemas futuros com a Receita Federal.
Passo a passo para declarar Fundos Imobiliários (FIIs) no IR
Confira o passo a passo para declarar seus FIIs no Imposto de Renda 2025:
- Acesse o Programa Gerador de Declaração (PGD), disponível para download no site da Receita Federal;
- Selecione a ficha “Bens e Direitos” e clique em “Novo”;
- Na seção “Discriminação”, informe o nome do fundo imobiliário e a quantidade de cotas adquiridas;
- No campo “Situação em 31/12/2024 (R$)”, informe o valor de aquisição das cotas na data de 31/12/2024;
- Caso tenha vendido cotas de FIIs em 2024, informe o valor de venda e o custo de aquisição, bem como a quantidade de cotas vendidas e a data da venda na ficha “Ganhos de Capital”;
- Na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, informe os rendimentos recebidos de FIIs em 2024, incluindo os rendimentos de aluguel e os rendimentos distribuídos pelo fundo – se houver;
- Verifique se as informações prestadas estão corretas e confirme o preenchimento.
É importante lembrar que para evitar erros e inconsistências na declaração, é fundamental manter os documentos de aquisição e venda de cotas de FIIs, bem como os comprovantes de rendimentos, organizados e em mãos.
Como declarar proventos de Fundos Imobiliários (FIIs) no Imposto de Renda?
A declaração dos proventos de Fundos Imobiliários (FIIs) segue as mesmas regras de declaração de outros rendimentos isentos e não tributáveis. Ou seja, o investidor deve informar o valor total dos proventos recebidos durante o ano anterior na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
Os proventos de FIIs podem ser distribuídos aos investidores sob diversas formas, como rendimentos de aluguel, rendimentos de cotas e amortizações.
É importante destacar que, mesmo que esses proventos sejam isentos de Imposto de Renda, eles devem ser informados na declaração de Imposto de Renda para fins de controle fiscal. O não cumprimento dessa obrigação pode levar a problemas futuros com o Leão.
Passo a passo para declarar proventos de FIIs no IR
Confira o passo a passo para declarar os proventos recebidos pelos FIIs no Imposto de Renda 2025:
- Acesse o programa de declaração de Imposto de Renda 2025 da Receita Federal;
- Abra a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
- Localize a linha “10 – Lucros e dividendos recebidos” e selecione o código “26 – Outros;
- No campo “Discriminação”, informe o nome do fundo imobiliário e o valor total dos proventos recebidos no ano anterior, incluindo rendimentos de aluguel, rendimentos de cotas e amortizações – se houver;
- No campo “Valor”, informe o valor total dos proventos recebidos em 2024;
- Verifique se as informações preenchidas estão corretas e confirme a declaração.
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Como declarar ganhos com negociação de Fundos Imobiliários (FIIs) no Imposto de Renda?
Os ganhos obtidos com a venda das cotas dos fundos imobiliários seguem um regramento próprio. Eles são tributados pela alíquota de 20% sobre o lucro líquido, ou seja, a diferença entre o valor de venda das cotas e o custo de aquisição.
Caso o investidor tenha vendido até R$ 35 mil em cotas de FIIs no mês, ele estará isento de pagar o Imposto de Renda sobre o lucro obtido. No entanto, se o valor das vendas ultrapassar esse limite, o imposto deve ser pago sobre o valor total das vendas, até o último dia útil do mês subsequente à venda, por meio do GCAP.
Quanto à declaração em si, os ganhos com FIIs devem ser informados independentemente de terem sido tributados ou não. Além disso, caso o investidor tenha vendido cotas de diferentes FIIs durante o ano, precisa realizar o cálculo do lucro ou prejuízo acumulado para cada fundo, separadamente.
Passo a passo para declarar ganhos com negociação de FIIs no IR
Confira o passo a passo para declarar os ganhos obtidos com a venda de FIIs no Imposto de Renda 2025:
- Abra a ficha “Ganhos de Capital” no Programa Gerador de Declaração (PGD);
- Selecione a opção “Mês de Apuração” referente ao mês em que ocorreu a venda das cotas de FIIs;
- Na seção “Bens e Direitos”, localize o código correspondente aos FIIs vendidos e informe o custo de aquisição, a data da compra e a data da venda;
- No campo “Situação em 31/12/2024 (R$)”, informe o valor atualizado dos FIIs que ainda possui em carteira na data-base do ano anterior;
- No campo “Valor da Venda (R$)”, informe o valor pelo qual as cotas de FIIs foram vendidas;
- No campo “Valor da Compra (R$)”, informe o valor pago pelas cotas de FIIs adquiridas;
- O programa automaticamente calculará o ganho ou o prejuízo obtido com a venda das cotas de FIIs. Se houve ganho, informe o valor na seção “Cálculo do Ganho de Capital”;
- Confira todas as informações prestadas e confirme o preenchimento.
Caso tenha vendido cotas de diferentes FIIs durante o ano, repita esse processo para cada fundo, de maneira separada. É importante lembrar que o pagamento do Imposto de Renda sobre o ganho obtido com a venda de cotas de FIIs deve ser realizado até o último dia útil do mês subsequente à venda, e não no momento da declaração.
Documentos e informações para declarar Fundos Imobiliários (FIIs) no Imposto de Renda
O primeiro passo para se organizar antes mesmo de preencher a declaração de Imposto de Renda é a junção dos documentos, comprovantes e informes de rendimento, que servem para facilitar o preenchimento e evitar multas.
Para declarar FIIs no Imposto de Renda, é necessário ter em mãos as informações de compra e venda das cotas, bem como os comprovantes de pagamento de tributos de FIIs – caso houver. Essas informações devem constar do ano-base da declaração (2024). Os documentos necessários incluem:
- Informe de rendimentos: fornecido pela corretora ou banco, contém todas as informações referentes aos rendimentos recebidos ao longo do ano, como dividendos, juros sobre capital próprio e rendimentos de aluguel, por exemplo;
- Extrato de posição de FIIs: contém todas as informações sobre a quantidade de cotas de FIIs que o investidor possui em carteira, o valor investido em cada cota e o valor atualizado de cada cota na data-base do ano anterior;
- Extrato de operações de FIIs: contém todas as informações referentes às operações realizadas ao longo do ano, como compra e venda de cotas de FIIs;
- Comprovantes de pagamento de impostos: vendeu cotas de FIIs com lucro em 2024? Utilize os comprovantes como base para o preenchimento da declaração.
Declarar Fundos Imobiliários (FIIs) no Imposto de Renda é um processo relativamente simples, mas exige atenção e cuidado por parte do investidor. É importante seguir as orientações da Receita Federal e manter a documentação atualizada para evitar problemas com o fisco.
