O mercado imobiliário sempre foi visto com bons olhos por grandes investidores brasileiros, mas passou a ser uma opção de investimento também para aqueles que estão começando a organizar o orçamento.
E quando o assunto é renda fixa, uma das opções atreladas a esse setor que mais se destacam é o CRI.
O que é o CRI?
O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um produto de investimento em renda fixa focado na captação de recursos destinados ao financiamento de imóveis residenciais e comerciais.
Diferentemente das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que são emitidas apenas por instituições financeiras, os CRIs são emitidos apenas por companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários.
Os títulos de créditos são aplicações em renda fixa de risco moderado, ou seja, que têm seus rendimentos previamente avaliados e uma maior previsibilidade sobre os ganhos no longo prazo.
Outra característica importante é o fato de não serem protegidos pelo FGC (Fundo Garantidor de Créditos), uma vez que não são emitidos por bancos.
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são isentos de Imposto de Renda e oferecem rentabilidade maior que a poupança. Assim, despontam como alternativas seguras para diferentes finalidades – como a criação de uma reserva futura.
Como funcionam os CRIs?
Os produtos de investimento de renda fixa focados em imóveis costumam ser opções atrativas de investimento no Brasil, especialmente aqueles que englobam construções logísticas e comerciais.
Dentro desse segmento, os CRIs são conhecidos como pedaços de dívidas e beneficiam tanto as construtoras – que tomam o crédito por meio das securitizadoras – como os investidores por meio da rentabilidade ao longo do tempo. Ao comprar uma cota de CRI, você “empresta” o montante necessário para a finalização da obra em troca de juros futuros.
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Confira outras particularidades exclusivas desses certificados:
Estruturação do CRI
Para entender como o CRI é utilizado na prática, imagine que uma incorporadora deseja construir um novo shopping center ou mesmo um galpão logístico para uma grande empresa que está vindo para o Brasil. O financiamento da obra pode ser feito por meio de aportes bancários ou com a venda de ativos públicos.
No segundo caso, a empresa busca uma companhia securitizadora a fim de captar os recursos para financiar a obra. Em troca, vende os recebíveis de volta e, então, a securitizadora monta créditos que são repassados aos investidores em formato de CRI. Esses títulos – que ao longo do contrato recebem juros rentáveis – nada mais são do que pedaços da dívida que podem ser comprados no mercado.
Rentabilidade do CRI
A primeira informação que você deve ter em mente acerca dos títulos de renda fixa é a previsibilidade dos rendimentos. Como os CRIs fazem parte dessa modalidade de ativo, significa que o cálculo dos ganhos é feito de acordo com o histórico de mercado daquele título.
Dessa forma, um CRI pode ser negociado com juros prefixados, pós-fixados ou ainda de maneira híbrida. Há ainda o acréscimo de um índice como base (inflação ou CDI, por exemplo). Antes de negociar o ativo, é preciso avaliar se as instituições cobram encargos adicionais de custódia e manutenção que podem incidir sobre a rentabilidade final.
Vencimentos e liquidez
Os vencimentos dos CRIs costumam ser longos, com períodos variáveis entre 3 e 5 anos ou mesmo de até mais de 10 anos. Os prazos são definidos de acordo com a expectativa de entrega dos empreendimentos associados. Nesses casos, títulos de galpões logísticos ou comerciais podem ser mais atrativos, já que são obras que demandam maior agilidade.
Por ser um ativo de renda fixa com vencimento longo, pode não ser uma boa opção para quem deseja migrar a reserva de emergência, uma vez que esse tipo de montante deve ser pensado para o curto prazo e exige um mecanismo de saque facilitado.
Tributação dos CRIs
Uma das principais vantagens dos CRIs é o fato de serem aplicações isentas de Imposto de Renda e IOF para pessoas físicas. Dessa forma, nenhum encargo tributário é descontado da rentabilidade final. Outro fator atrativo é que, atualmente, muitas instituições não cobram taxas de administração – apesar de existirem outras taxas, como de corretagem e custódia.
No caso de pessoas jurídicas, os certificados seguem a tabela regressiva do Imposto de Renda: quanto mais tempo o recurso ficar investido, menor é o percentual de juros sobre os rendimentos. As alíquotas para cada período de aplicação são:
- Até 180 dias: 22,50%;
- Entre 181 e 360 dias: 20%;
- Entre 361 e 720 dias: 17,50%
- Acima 720 dias: 15%.
Tipos de CRI
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são classificados em três categorias, sendo a principal diferença entre elas a maneira como o ativo rende ao longo do contrato. Entenda melhor cada uma das classificações:
CRI prefixado
Como o próprio nome sugere, os CRIs do tipo prefixado têm seus rendimentos estabelecidos no momento da aplicação, ou seja, antes mesmo de investir o contratante já sabe quanto irá receber ao final do contrato de negociação.
A rentabilidade exata depende do momento do mercado e das condições impostas pela oferta do CRI. Os investimentos prefixados geralmente são indicados quando há uma queda nas taxas de juros da economia.
CRI pós-fixado
A rentabilidade pós-fixada vai no caminho inverso da anteriormente detalhada: em tempos de alta de juros, as opções atreladas a essa modalidade são mais vantajosas, já que a rentabilidade segue o desempenho do mercado.
Os certificados com juros pós-fixados geralmente se baseiam em uma taxa como a Selic ou a DI, e os ganhos são definidos apenas no momento do vencimento do título.
CRI híbrido
A modalidade híbrida engloba taxas pré e pós-fixadas, sendo uma soma de um indicador e uma taxa de juros. Um CRI IPCA + 5%, por exemplo, é um título que combina o rendimento atrelado à inflação e mais juros de 5% ao ano.
Esse tipo de investimento é adequado para quando as expectativas de mercado apontam para uma alta da inflação – afinal, ao seguirem o IPCA ou IGP-M, protegem o montante de eventuais oscilações e perdas pelo aumento geral dos preços.
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Vantagens do CRI
Ao compreender como funciona um CRI e suas principais características, fica mais fácil avaliar se esse tipo de investimento é uma boa escolha para os seus objetivos. Entretanto, antes de tomar a decisão final, é importante que você entenda ainda quais são os prós e contras dessa categoria de ativo.
Como dito anteriormente, uma das principais vantagens de se investir em certificados imobiliários é a isenção de Imposto de Renda. No cálculo de rentabilidade, o não desconto de encargos tributários faz toda a diferença para os recebíveis no longo prazo. Além disso, por ter um prazo de vencimento maior, o CRI gera um retorno no mínimo relevante.
Outro ponto positivo é em relação à segurança desses ativos: assim como outros títulos aplicados em renda fixa, o CRI rende mais que a poupança e tem uma rentabilidade previsível já preestabelecida pela instituição responsável.
Desvantagens do CRI
O principal ponto negativo dos CRIs é a falta de proteção por parte do FGC (Fundo Garantidor de Crédito), uma espécie de seguro que protege o patrimônio do investidor em casos de falência de bancos e corretoras. Como os certificados imobiliários são emitidos por securitizadoras, não há garantia legal caso a empresa venha a quebrar.
Outra característica que pode afastar alguns investidores é a baixa liquidez das aplicações. Por ser de baixo risco e ter uma liquidez previsível, o CRI não oferece ganhos muito altos ao longo dos anos – o que faz com que essa modalidade seja mais atrativa para quem tem prioridade em guardar dinheiro.
Como investir em CRI?
Se o investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários combina com o seu perfil de investidor, saiba que há duas maneiras de começar a negociar esses ativos: por meio de uma corretora especializada ou pela B3, a bolsa brasileira.
No primeiro caso, você deve abrir uma conta em uma instituição que ofereça os títulos e negociar de maneira intermediária. Já no caso da B3, é possível fazer negociações diretas tanto em CRIs como em fundos de investimentos atrelados a eles – por meio dessa opção, é possível encontrar cotas de FIIs com valores a partir de R$ 100.
Porém, os fundos negociados em bolsa são considerados ativos de renda variável, ao contrário dos CRIs vendidos por securitizadoras. Por isso, antes de investir, é preciso levar em conta o seu perfil e os diferentes níveis de risco das aplicações.
Vale a pena investir em CRI?
Os CRIs são uma boa porta de entrada para o mundo dos investimentos, sendo opções seguras e previsíveis que protegem o dinheiro do investidor das constantes oscilações da economia – especialmente da inflação. Porém, como outras aplicações do mercado, também demanda planejamento e depende dos objetivos de cada investidor.
Se negociados pelo modelo híbrido, os CRIs fornecem um bom retorno no longo prazo e garantem uma rentabilidade conservadora para quem deseja guardar o dinheiro de forma inteligente. Já para perfis mais arrojados, a escolha por fundos de investimentos negociados em bolsa pode ser um caminho mais interessante no curto e médio prazo.
Seja qual for o seu perfil de investidor, fato é que o CRI é um investimento relevante e que deve ser considerado, uma vez que o mercado imobiliário passa por uma valorização constante.
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