A indústria imobiliária tem grande força quando pensamos em investimentos no Brasil. Não é novidade que ela cresce ano após ano e, em um país cheio de incertezas, os FIIs são uma boa opção para diversificar a carteira de investimentos, auxiliando na construção do patrimônio.
O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?
Um fundo de investimento imobiliário, apelidado de FII, é a forma mais simples de se ter acesso a imóveis sem, necessariamente, precisar comprá-los integralmente. Com esse tipo de aplicação, o investidor passa a ter acesso direto a uma parte dos imóveis e ainda pode receber uma parte do aluguel dos ocupantes.
Os investimentos no ramo imobiliário estão na cultura do brasileiro. Comprar uma casa ou um apartamento para depois alugar imediatamente traz duas imagens: a de um pinga-pinga mensal na conta, como forma de renda extra, e a de segurança. Afinal, além do imóvel ser algo palpável, vivemos em um país cheio de incertezas, economicamente instável, com planos fiscais mirabolantes, e por aí vai.
Investir em imóveis físicos pode ser interessante, porém, há alguns pontos que precisam de atenção:
- Investimento de alto valor: em muitos casos, é preciso desembolsar uma parte relevante do patrimônio em um único imóvel;
- Liquidez: não é tão simples se desfazer de uma casa ou apartamento quanto é, por exemplo, vender uma ação ou um título de renda fixa;
- Burocracia: para comprar, manter e vender um imóvel, existem ainda custos com corretores, taxas, impostos e reformas;
- Vacância: caso o imóvel fique desocupado por um tempo, não é possível receber aluguéis nesse período.
Por estes motivos, o caminho dos Fundos Imobiliários pode ser mais prático. Um FII busca resolver boa parte dessas desvantagens. É claro que não é um investimento perfeito, ele tem seus riscos, como qualquer outro investimento. Mas, quando analisamos suas vantagens e seus riscos, é possível concluir que é um tipo de ativo muito interessante.
O que é um Fundo de Investimento Imobiliário?
Um fundo é basicamente um grupo de investidores que delega a um gestor, com experiência no mercado em questão, as decisões de quais investimentos serão feitos. Em troca, pagam uma taxa pelo serviço.
A parte interessante do fundo é que, normalmente, o investidor consegue acessar um investimento que não poderia fazer sozinho, ou faz isso de forma mais fácil.
O conceito é muito próximo do funcionamento de um condomínio, tanto é que esse nome é, de fato, usado para denominar um fundo. Você e os outros condôminos (cotistas) delegam a um gestor, por exemplo, o síndico, o poder de gerir o condomínio, onde os ganhos são divididos entre os participantes, mas sem precisar se preocupar com todos os detalhes de como gerenciar o que existe lá. Este conjunto pode ou não possuir definições em segmentos específicos, como shoppings, escritórios, entre outros.
Então, quando falamos de um Fundo de Investimento Imobiliário, falamos de um condomínio de investidores que, juntos, estão investindo em ativos do mercado imobiliário. Em vez de comprar um imóvel sozinho, o investidor compra cotas do fundo que, no fim, são pequenas frações do imóvel (ou do ativo), que é objeto do fundo.
Como funciona um FII?
Um FII é uma forma de investimento coletivo que permite que os investidores apliquem seu capital em empreendimentos imobiliários sem a necessidade de comprar propriedades diretamente. Entenda como funciona:
Gestão
Para gerir tudo isso, é preciso um grupo de profissionais, dividido basicamente em duas figuras: o administrador e o gestor.
- O administrador: quem cuida das tarefas do dia a dia, como calcular o valor patrimonial da cota do fundo, pagar taxas, recolher impostos, aplicações, resgates, além de garantir que o fundo cumpra todas as suas obrigações legais. Mais que isso, ele é o responsável por garantir que os interesses dos cotistas sejam atendidos;
- O gestor: é um profissional credenciado na CVM, responsável por gerir os recursos do fundo. É ele que vai escolher os ativos que compõem a carteira e decidir quando comprar ou vender. Na prática, então, é nele que você está confiando seu dinheiro para obter resultados.
Tipo de gestão:
- Ativa: Gestão estratégica em busca das melhores oportunidades, com mais liberdade de movimentação;
- Passiva: Gestão com atuação restrita, estrutura pré-definida e mais estável nas movimentações.
Tipos de FIIs
- Fundos de tijolo
São aqueles que investem em imóveis, de fato. Eles visam remunerar o cotista por meio de aluguel de lajes corporativas, escritórios, shoppings centers, agências bancárias, galpões logísticos, hotéis e por aí vai. Nesse caso, já dá para imaginar que um fator essencial na avaliação de um FII é o setor no qual ele investe.
Um fundos de tijolo pode ser monoativo, isto é, aplica todos os recursos em um único imóvel, ou então diversificados, adquirindo participação em diversos empreendimentos. Com a entrada da gestão ativa no universo de FIIs, os portfólios diversificados se tornaram mais comuns na indústria, dado a maior autonomia do gestor e a possibilidade de diluição de riscos com o aumento da quantidade de imóveis na carteira.
Contratos
Os contratos que o fundo tem com os locatários podem ser divididos entre:
- Típico: mais comum, traz características como prazo de vencimento mais flexível (média 5 anos), revisional a cada 3 anos e multa rescisória flexível;
- Atípico: elaborado em condições especiais. Pode ser aplicado em imóveis feitos sob medida (Build-to-suit) ou negociados na modalidade Sale-&-Leaseback (SLB), quando o proprietário de um imóvel o vende (sale) e, logo em seguida, aluga de volta (leaseback). Normalmente, possui prazo de vencimento extenso e multa rescisória equivalente a todos os períodos restantes de aluguel definidos em contrato.
O aluguel destes contratos é ajustado por índices (indexadores), sendo IGP-M (Índice Geral de Preços) e IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) os mais tradicionais. Eles podem sofrer correção em reajustes (correção anual) ou em revisionais (renegociação do preço de locação após período determinado em contrato).
Em geral, os contratos também podem contar com carência (isenção de aluguel durante um determinado período) e renda mínima garantida: conhecida como RMG, consiste em pagar um rendimento mensal fixo por um período predeterminado. Essa renda existe pois pode demorar algum tempo até que algum imóvel do fundo comece a gerar rendimento por meio de aluguéis.
- Fundos de Papel
FIIs que investem em dívidas do mercado mobiliário, no lugar de imóveis. Eles compram títulos como certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) e certificado de recebimento do agronegócio (CRA). Destes, na grande maioria dos casos, os que mais aparecem no mercado são os CRIs.
Neste caso, os investimentos podem ser indexados ao CDI ou inflação (IPCA, IGP-M), ser um projeto (para uma construção específica) ou corporativo (para uma empresa). Além disso, este tipo de fundo pode ser dividido em:
- High Grade = título de dívida de empresas/projetos de baixo risco de crédito. Rende menos, porém, o risco também é menor;
- High Yield = título de dívida de empresas/projetos de alto risco de crédito. Rendem mais, porém, o risco é maior.
Regulação e normas
- Comissão de Valores Mobiliários (CVM) – Instrução CVM 472 de 2008 e 571 de 2015;
- A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima);
- Prospecto: documento que registra as informações relevantes ao investidor no que se refere a política de investimento, riscos envolvidos e histórico dos participantes. É uma espécie de “proposta do fundo” protocolada na CVM para realização da abertura de capital (IPO);
- Regulamento: fonte de regras do FII (tipo de imóveis, quem fará gestão e administração, remuneração, prazo determinado, restrição de alocação, entre outros).
Como investir em FIIs?
O FII é um ativo negociado em bolsa de valores (B3) com ticker de quatro letras seguido do número 11. Ex.: BTLG11, PATL11, KNCR11.
A compra e venda de FIIs é feita de forma muito parecida com a de ações. Em primeiro lugar, é necessário abrir conta em uma corretora para comprar e vender cotas listadas na bolsa, via Home Broker. Vale ter em mente que existe um benchmark, uma referência no mercado imobiliário, chamada IFIX (Índice de Fundos Imobiliários). Ele é o paralelo, nesse setor, do Ibovespa no mercado de ações.
A diferença básica na compra e venda de FIIs em relação às ações é que, em vez de comprar ações dele, você compra cotas, que custam em torno dos R$ 100,00.
O lote padrão é de apenas 1 cota. Diante dessa possibilidade, o investidor consegue montar um portfólio diversificado de FIIs sem a necessidade de grandes aportes financeiros.
A partir do momento em que tiver as cotas do FII, você passa a ter direito a receber os rendimentos que, na sua maioria, são distribuídos mensalmente.
Ou seja, ao comprar um FII, é como se você estivesse comprando um pedaço de um prédio (ou conjunto de prédios), mas podendo vender a hora que quiser de forma muito mais fácil, recebendo aluguéis periódicos e, possivelmente, sem ter que pagar IR sobre esses aluguéis.
É, por isso, que os FIIs são considerados um investimento bastante interessante, especialmente para quem busca geração de renda extra.
O que são proventos e como eles são pagos?
Boa parte das pessoas que investem nesse tipo de fundo, faz isso pensando nos rendimentos periódicos. É similar à pessoa que decide comprar um apartamento ou uma casa para poder alugar depois e receber essa renda mensal. Entretanto, os FIIs são um caminho bem mais simples e prático para isso, já que eles mantêm essa essência do mercado imobiliário e permitem que o investidor receba pagamentos recorrentes na sua conta.
Esses pagamentos são os chamados proventos, que são os rendimentos dos fundos imobiliários. De acordo com a Lei 9.779/99, os FIIs devem distribuir ao menos 95% do seu resultado caixa a cada semestre. Isto é, quase tudo que o fundo recebeu como receita durante o período, descontadas as despesas, deve ser direcionado aos cotistas.
A maioria dos FIIs faz pagamentos mensais, assim como o caso de um imóvel colocado para aluguel. Afinal de contas, os FIIs de tijolo (aqueles que investem, de fato, em imóveis) possuem boa parte do seu retorno periódico ligado ao fluxo de pagamento dos locatários dos imóveis que estão no seu portfólio.
Os fundos imobiliários não são só interessantes por terem essa gestão profissional do seu dinheiro, há outra grande vantagem: FIIs são elegíveis à isenção fiscal sobre os proventos.
Os critérios para a isenção são bem simples:
- As cotas do fundo precisam ser negociadas, exclusivamente, em Bolsa de Valores ou mercado de balcão organizado;
- Ter, no mínimo, 50 cotistas;
- Não ser dono de mais de 10% do patrimônio líquido do fundo.
Se as três condições forem preenchidas, os rendimentos que você receberá do fundo não serão tributados. Mas, atenção: o ganho de capital (o lucro com a venda das cotas valorizadas) sempre terá incidência de IR, de 20%.
Fazendo um paralelo com o mercado de ações, os proventos são como os dividendos. O fluxo é muito simples. Uma vez que você tem as cotas de um determinado FII, ganha o direito a receber esses proventos periódicos. A partir daí, toda vez que o fundo for pagar um desses valores, o dinheiro já vai cair na conta na corretora automaticamente. É só checar o saldo e decidir o que fazer com esse dinheiro. Se vai reinvestir no fundo, em outro ativo ou se vai sacar para usar esse dinheiro.
Se o foco é gerar renda, recebendo gordos proventos todo mês, FIIs são interessantes. E, melhor de tudo, além dos próprios proventos, a cota do FII ainda pode se valorizar ao longo do tempo. Ou seja, você tem um duplo caminho para ganhar dinheiro.
Quais são os principais riscos e vantagens dos Fundos Imobiliários?
Os FIIs são ativos de renda variável, logo, podem ser ótimos para auxiliar na construção de patrimônio, auxiliando no potencial de valorização para a carteira. Ao mesmo tempo, é preciso entender dos riscos para que se faça uma alocação consciente e prudente.
Vantagens
Acesso à imóveis premium
Por meio de fundos imobiliários, é possível acessar imóveis de grande porte e muitos renomados, como shoppings centers de alto padrão ou prédios comerciais no meio da Faria Lima.
Gestão profissional
Para investir em empreendimentos relevantes, é preciso um olhar profissional. Por isso, outra vantagem é que existe um profissional certificado cuidando das decisões de investimento do fundo.
Rapidez na venda
Outro ponto que pode ser um risco, mas que também pode ser usado como vantagem ao investir em um FII é a liquidez. Enquanto que para vender um imóvel em si demoraria meses até anos, nos fundos, a liquidez é muito mais rápida, podendo vender suas cotas em 1 ou 2 dias.
Periodicidade dos rendimentos e Isenção de Imposto de Renda
Poucas aplicações financeiras possuem a frequência mensal de pagamento de proventos, ainda mais isentos de imposto de renda. No caso do FIIs, muitas vezes temos rendimentos atrelados à inflação (em função da correção dos contratos imobiliários), o que garante uma atratividade ainda maior.
Lembrando das regras da isenção de IR: o fundo precisa ser negociado exclusivamente em bolsa ou balcão, ter pelo menos 50 cotistas e você não pode ser dono de mais de 10% das cotas. Se forem preenchidas as três, você não pagará IR sobre os proventos.
Oportunidade de começar a investir em imóveis com pouco dinheiro
Não é necessário gastar fortunas para investir em imóveis, já que as cotas dos FIIs estão na média de R$100, podendo aumentar cada vez mais sua parte no ativo enquanto recebe os rendimentos dele, podendo ainda reinvestir este valor.
Diversificação
Dá para facilmente balancear seu risco se expondo a diferentes tipos de ativos que os FIIs proporcionam, além de obter ganhos em diferentes cenários econômicos que o mercado possa estar vivendo.
Então, tenha ciência dos riscos e também das vantagens dos FIIs, eles podem ser um ótimo investimento para compor seu portfólio e ter exposição ao setor imobiliário.
Desvantagens e Riscos
Risco de vacância
Quando falamos dos fundos de tijolo, é natural que, em alguns momentos, parte dos imóveis fique desalugada. Quanto maior essa parte, maior a vacância no imóvel. O problema da vacância é o impacto na geração de resultados, porque os custos como condomínio e IPTU continuam, enquanto os aluguéis daquelas unidades vagas deixam de existir temporariamente.
É bem análogo ao caso em que você possui um apartamento e o aluga mas, em um determinado momento, ele fica desocupado. Durante esse período, você não terá entrada de capital, porque não tem ninguém morando lá.
Risco de inadimplência
É claro que se espera que todos os locatários paguem seus aluguéis em dia. Mas se um deles estiver em uma situação financeira difícil e não cumprir o pagamento, isso pode impactar o rendimento do FII.
Risco de liquidez
A liquidez representa a facilidade, ou dificuldade, em se desfazer de um ativo. Se um FII tem baixa liquidez no mercado, ou seja, negocia pouco por dia, isso dificulta a entrada e saída do fundo por parte do investidor. Além disso, pode causar maior oscilação nos preços das cotas e diminuir seu retorno total com a compra e venda do ativo.
Risco de mercado
Apesar de existir uma boa previsibilidade no fluxo de caixa dos empreendimentos de um Fundo Imobiliário, ele não deixa de ser um ativo de renda variável. Desta forma, haverá sempre oscilação dos valores das cotas no mercado, principalmente, em momentos de crise. Nesse sentido, os FIIs se aproximam de ações pagadoras de dividendos: continuam pagando os proventos, mas seu preço pode cair mais que o esperado, por exemplo (e pode subir mais que o esperado também).
Riscos físicos
Enchentes, incêndios, depredações, desabamentos, além de obras mal executadas no entorno do imóvel, podendo levar à abalos ou rachaduras no ativo. No caso de obras no próprio imovel, pode haver atraso e sair mais cara do que o valor projetado, além do risco de ser embargada ou paralisada por fatores externos.
Dependência da gestão
A gestão dos fundos é feita inteiramente pelos seus gestores. Ou seja, o investidor não vai escolher os ativos e os imóveis que vão fazer parte da carteira do fundo. É um risco do ponto de vista de você deixar na mão de outra pessoa fazer isso, mas uma vantagem e uma praticidade quando você pensa que o trabalho duro de escolher os ativos e gerir o fundo é feito por um profissional.
Quais são os indicadores usados na avaliação de fundos imobiliários?
Veja a seguir os principais indicadores usados na hora de avaliar um fundo imobiliário e decidir se vale a pena tê-lo em carteira ou não.
Volume financeiro diário negociado
O volume financeiro diário é um termômetro de liquidez, porque indica quantos reais estão sendo negociados, todos os dias, daquele fundo. Para não olhar um dia isolado, que pode ter uma variação atípica, costumamos olhar em uma janela de tempo. Por exemplo, a média diária dos últimos 3 meses.
Em geral, um fundo com boa liquidez, ou seja, que você vai conseguir comprar e vender sem grande dificuldade, é aquele que negocia acima de 1 milhão de reais por dia.
A liquidez nem sempre é um impeditivo, mas você deve ficar atento a ela se puder precisar do dinheiro no curto prazo, por exemplo.
Valor Patrimonial
Ele indica o valor justo, somado, de todos os ativos do fundo. E isso é apurado por um laudo técnico, para deixar tudo bem transparente.
Normalmente, o Valor Patrimonial é usado para se ter uma ideia de quanto o fundo deveria valer, de fato. Como o preço do FII pode variar no mercado, você consegue ter uma ideia se ele está mais caro ou mais barato (com prêmio ou desconto) em relação ao que deveria, de fato, valer.
Para definir o valor de cota patrimonial, dividimos o valor do patrimônio líquido do FII pelo número total de cotas que este possui.
É importante ressaltar que, não vale olhar apenas um indicador isoladamente. E, neste caso, é preciso ter atenção. Primeiro porque as avaliações patrimoniais são realizadas com uma frequência anual e, portanto, não capturam mudanças de cenário no curto prazo. Além disso, pode existir um conflito de interesses aí e, por isso, é importante também olhar outros indicadores junto.
Retorno histórico
Se trata da valorização/desvalorização das cotas do fundo ao longo de um certo período. O ideal é olhar para diferentes janelas temporais e ir comparando com os benchmarks: o Ifix (uma espécie de Ibovespa dos fundos imobiliários) e o CDI dos mesmos períodos.
Área Bruta Locável (ABL)
Indica a área disponível para locação de um empreendimento. Quando você divide o valor de mercado do fundo pela sua ABL, chega ao valor do metro quadrado daquele ativo na Bolsa.
Esse resultado, muitas vezes, é um parâmetro utilizado para identificar se o fundo está caro ou barato pelo que oferece. É como analisar um apartamento para comprar e calcular o custo do metro quadrado dele, comparando com o metro quadrado médio da região. De cara, vai ter uma ideia se o imóvel está mais barato ou mais caro que a média da região.
Há também a Área BOMA: abreviação de “Building Owners and Managers Association”, uma entidade americana de proprietários e administradores de imóveis; referente à soma de toda área privativa e comum do imóvel rateado proporcionalmente aos ocupantes.
Dividend Yield
É calculado como o valor de provento pago ao mês dividido pelo valor da cota. Pode ser calculado de acordo com os rendimentos pagos nos últimos 12 meses ou mensalmente.
Assim, o dividend yield vai te dar uma noção de quanto o FII tende a pagar de proventos, de acordo com o histórico recente. É bom sempre lembrar que isso pode variar mês a mês e, muitas vezes, os resultados mensais dos fundos são afetados por ganhos ou perdas extraordinários, carências, vacância, entre outros.
Vacância
Ela é a parcela vaga de um imóvel ou portfólio. Ela pode ser vista de duas formas:
- A vacância física, quando calculada dividindo a área vaga sobre a área total, ou
- Financeira, equivalente ao espaço não remunerado (vago ou não). Pode ser calculado pela divisão da receita potencial da área vaga sobre a receita potencial total.
Quanto maior o espaço vago de um ativo imobiliário, maior é a vacância. Em geral, uma vacância alta representa retorno baixo em termos de dividend yield, uma vez que o fundo, além de não receber aluguel referente àquele espaço, arca com custos de condomínio e IPTU.
Inadimplência
Os inquilinos podem, por algum problema, não honrar com o pagamento do aluguel acordado com o fundo. Desta forma, o fundo pode enfrentar um impacto financeiro.
Classificação
Os imóveis têm um sistema de classificação de qualidade que levam em conta atributos como construção, tecnologia, ponto de vista dos usuários, serviços prediais etc. Após esta avaliação, os ativos podem alcançar as seguintes escala de classificação: AAA, AA, A, BBB, BB, B e C, sendo AAA o nível mais alto e C o mais baixo.
Além disso, alguns também possuem a certificação LEED: um tipo de certificação ambiental com propósito de incentivar práticas sustentáveis em imóveis. Este sistema avalia o edifício por inteiro, desde a concepção do projeto até a construção final e a manutenção dele.
Índice de referência (benchmark)
O benchmark usado no mercado de FIIs é o Ifix: Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários.
Ele segue a mesma lógica do Ibovespa, que é um benchmark de ações: é um índice da Bolsa composto por uma carteira teórica de ativos, que agrupa os FIIs mais representativos do mercado de forma ponderada, em termos de tamanho e volume de negociação.
Assim, quando uma ação específica é comprada, espera-se que ela performe bem o suficiente para superar a rentabilidade do Ibovespa, ao comprar um FII ou montar uma carteira específica deles, é justo ter como objetivo que supere o IFIX.
Quais são os custos do investimento em FIIs?
Para funcionar, os FIIs têm um custo. Existem taxas que são cobradas pelo próprio fundo e que já são descontadas antes de você receber seus rendimentos.
Em linhas gerais, são taxas que servem para remunerar os diferentes personagens que atuam no fundo (o administrador, o gestor ou consultor). Essas taxas já são descontadas do resultado do fundo antes de ele ser distribuído ao cotista.
Ou seja, aqui estamos falando de taxas que vão ser abatidas dos proventos periódicos que você vai receber. Elas não têm a ver com o seu possível ganho de capital com as cotas.
Na prática, o fundo terá ganhos todo mês, sejam dos aluguéis que ele recebe, de rendimentos, de vendas de ativos. De todos esses ganhos, ele irá retirar as taxas para remunerar as partes envolvidas e repassará o valor líquido disso. Lembrando que, se o fundo tem mais de 50 cotistas, é negociado em bolsa e se você não for dono de mais de 10% das cotas do fundo, esse valor que você receberá será líquido de IR.
Tipos de taxa:
- Taxa de Administração: ela é paga ao administrador do fundo, como o próprio nome sugere. Em alguns casos, ela engloba também a chamada taxa de gestão;
- Taxa de Gestão: ela é paga ao gestor pelo trabalho de tomar as decisões de investimento e gerir o patrimônio do fundo;
- Taxa de Performance: quando existe, é calculada sobre o desempenho do fundo ao superar um benchmark estabelecido. Por exemplo, pode ser cobrado 20% de taxa de performance do resultado que exceder o IFIX, se esse for o benchmark estabelecido;
É importante ressaltar que essas taxas não necessariamente serão cobradas no FIIs que você investe e que você não precisa se preocupar com o pagamento dessas taxas, uma vez que elas já são descontadas pelo próprio fundo antes de distribuir os proventos para você. Por fim, quando as cotas são vendidas, se houver ganho de capital, o último custo será dos 20% de IR.
