Uma das formas de se conseguir um empréstimo com juros menores e prazos mais alongados é por meio de uma hipoteca.
Ainda que a hipoteca não seja tão comum no Brasil, por conta das suas barreiras legais, ela pode ser feita pelas instituições financeiras do país.
O que é uma hipoteca?
A hipoteca é um tipo de transação, na qual uma pessoa coloca um imóvel em garantia para conseguir um empréstimo com juros menores e prazos mais alongados.
Esse é um tipo de empréstimo bem difundido nos Estados Unidos, mas que devido à legislação brasileira, não é muito conhecido por aqui.
No Brasil, a maioria dos bancos deixou de trabalhar com o crédito hipotecário por conta das barreiras legais que praticamente inibem o lucro da operação.
Em vista disso, houve a migração para o chamado empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity que conta com o recurso de alienação fiduciária.
Como funciona a hipoteca de imóvel?
Nesse tipo de transação, o proprietário de um imóvel oferece o bem ao banco como garantia para conseguir um empréstimo de valor mais elevado a uma taxa de juros mais atraente.
A operação é então registrada no Cartório de Registro de Imóveis para garantir as obrigações e os termos previstos em contratos. Vale dizer que a propriedade dada como garantia fica matriculada.
Dessa forma, com o devido registro, o banco tem o direito de reivindicar o imóvel caso o devedor deixe de honrar com suas obrigações legais.
Quais são os tipos de hipoteca?
Existem basicamente três tipos de hipoteca: a tradicional, judicial e legal. Todas elas estão previstas no artigo 1.489 do Código Civil.
Hipoteca tradicional
No caso da Hipoteca tradicional, ela é registrada no Cartório de Registro de Imóveis e então a propriedade é dada como garantia.
Em caso de inadimplência, o banco precisa reaver o bem para lidar com o seu prejuízo. Um dos obstáculos no Brasil é a imprevisibilidade do Poder Judiciário que fez as financeiras levarem anos para recuperarem suas perdas.
Até porque, a Lei nº 10.406/2002, Art 1.475 permite ao dono negociar a residência com outra pessoa ou credor mesmo com imóvel hipotecado. Nesse caso o crédito hipotecário expira e é preciso quitar todo o valor à vista.
Hipoteca judicial
A Hipoteca Judicial, conhecida como processo hipotecário, é o resultado de uma sentença condenatória. Ela ocorre quando um réu em um processo precisa entregar seus bens para cumprir com o pagamento de uma dívida.
Ela está prevista no artigo 466 do Código de Processo Civil, e tem por finalidade evitar que ocorra fraude, permitindo ao credor reaver o seu bem.
Hipoteca legal
Por ser determinada por lei, esse tipo não precisa estar registrado em um cartório. Todavia é necessário ter um processo jurídico que a valide.
Ela está prevista no artigo 1.489 do Código Civil, e parte do pressuposto que alguns credores devem ter garantia prevista em lei, como a Fazenda Pública, herdeiros ou pessoas prejudicadas por delitos.
Qual a diferença entre hipoteca, penhor e alienação fiduciária?
A principal diferença é que a hipoteca coloca um imóvel como garantia em um banco para obter um financiamento ou empréstimo, sendo ela registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Já no penhor há a transferência de um bem como garantia de um débito. Ou seja, no penhor o credor tem direito àquele bem, já na hipoteca é preciso entrar com uma ação judicial para que ela vire penhor.
A alienação fiduciária é parecida com o penhor, mas tem suas particularidades. Nesse caso, o devedor transfere a titularidade da propriedade para o credor enquanto quita as parcelas.
Dessa forma, enquanto o empréstimo não for quitado, a instituição financeira detém a propriedade do imóvel, por isso ele pode ser penhorado com mais facilidade.
Ou seja, enquanto que na alienação fiduciária há a transferência do imóvel de forma automática para o credor, na hipoteca isso já não acontece, tendo que o credor ganhar a ação judicial para isso.
Quais são os riscos de hipotecar um imóvel?
Ainda que a hipoteca não dê ao credor o direito de penhor automático do imóvel, ele pode acionar a justiça e garantir esse direito, tomando o bem do devedor.
Por isso, ao hipotecar um imóvel para ter acesso a um empréstimo mais barato, é preciso ter em consideração que se o crédito não for pago, o seu bem poderá ser penhorado pelo credor após o acionamento judicial. Ou seja, há risco das hipotecas.
No entanto, por se tratar de um processo mais lento que a alienação fiduciária, ele se tornou menos comum no Brasil, pois pela ótica do credor, é um processo mais custoso e menos rentável.
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