Existem muitas formas de investir no mercado imobiliário. Algumas delas, como a incorporação imobiliária, são voltadas para empresas e viabilizam a construção de empreendimentos imobiliários que podem trazer excelente rentabilidade a um custo interessante.
Entretanto, pessoas físicas também podem realizar a incorporação imobiliária em alguns casos, por isso é interessante entender o conceito, a legislação regulatória e quais suas principais vantagens e desvantagens.
O que é Incorporação Imobiliária?
A incorporação imobiliária é um processo usado para a construção de edificações, apartamentos e condomínios, no qual o incorporador imobiliário realiza o projeto em um terreno que não o pertence por meio de uma parceria.
O proprietário do terreno pode receber, por exemplo, unidades do imóvel como pagamento ou um percentual dos aluguéis.
Os empreendimentos são comercializados ou colocados para locação após concluídos. Em muitos casos a venda acontece quando os imóveis ainda estão na planta, permitindo que a incorporadora use recursos dos próprios compradores para financiar as obras, ajudando-a a fugir das altas taxas de juros dos empréstimos bancários.
Diferença entre incorporadora imobiliária e construtora
A construtora é a empresa responsável por toda a execução da obra, tendo responsabilidades desde a execução do projeto até a entrega do espaço concluído.
Já a incorporadora de imóveis é responsável por toda a organização e execução do empreendimento imobiliário, cabendo a ela fazer os acordos com o proprietário do terreno e adquirir clientes interessados nas unidades, além de garantir que todos os detalhes contratuais e previstos na legislação sejam seguidos.
Lei de Incorporação Imobiliária
O processo de incorporação é regulamentado pela Lei n. 4.591, de 16 de dezembro 1964, também conhecida como Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de Incorporação Imobiliária.
O texto dessa lei é responsável por regular toda a atividade dos incorporadores em cada etapa do processo.
Como funciona a Incorporação Imobiliária?
Para dar início ao processo de incorporação, o incorporador precisa obrigatoriamente registrar os detalhes da obra em um cartório imobiliário, com a geração de um contrato de incorporação imobiliária.
Esse documento deve conter uma série de informações, como:
- Quantidade de unidades;
- Área de cada unidade;
- Total da área;
- Área interna e externa.
O processo é válido para uma série de obras coletivas, como prédios, condomínios e loteamentos.
Vantagens da Incorporação Imobiliária
A incorporação imobiliária pode trazer diversas vantagens aos seus idealizadores, como:
- Lucro significativo: os imóveis passam por períodos frequentes de valorização e a busca por novos empreendimentos é constante. Sendo assim, é possível que o incorporador consiga um lucro líquido expressivo quando todo o projeto foi elaborado e executado de maneira adequada;
- Uso eficiente do terreno: a incorporação permite que um terreno seja utilizado de maneira mais proveitosa, já que mais pessoas conseguirão morar em uma área menor, além disso o local terá uma melhor infraestrutura, impactando de forma positiva na vida de todos os envolvidos;
- Possibilidade de diversificação: a empresa interessada pode usar o espaço para construir imóveis de diversos tipos, como industriais, comerciais e residenciais, o que a ajuda a atingir uma parcela maior do público e aumentar a possibilidade de fechar negócios.
Desvantagens
Embora traga muitos pontos positivos, a incorporação imobiliária também oferece alguns riscos. Os principais são:
- Falta de demanda: esse é o principal risco associado ao empreendimento. Para evitar essa desvantagem é fundamental que os incorporadores estudem bem o mercado para descobrir se haverá compradores. Também é preciso estar preparado para as oscilações e volatilidade comuns nesse mercado e na economia de forma geral;
- Aumento dos preços: o aumento do valor dos materiais de construção durante períodos de inflação elevada torna as obras mais caras, reduz o interesse do comprador e o lucro. Por isso, é fundamental pesquisar bem e fazer bons contratos com os fornecedores;
- Atrasos: possíveis atrasos na obra aumentam os custos e geram desgaste entre as partes. Nesse sentido, é importante realizar um bom planejamento e ter opções para contornar esse tipo de situação.
Em suma, a incorporação imobiliária pode ser extremamente lucrativa, desde que feita com o devido cuidado e seguindo as diretrizes da legislação.
O patrimônio de afetação é uma forma de garantir por lei que os compradores terão seus direitos respeitados ao adquirir um imóvel, mesmo que o incorporador entre em falência ou processo de recuperação judicial.
É crime prestar informações falsas ou fazer promessas inverídicas durante o processo de incorporação imobiliária.
O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura que atesta que a casa segue as diretrizes legais e está apta para ser habitada.
O Habite-se não tem uma validade pré-determinada. Mas ele deve ser renovado se houver alterações estruturais no imóvel.
Essa prática é considerada uma infração legal e resulta em multas.
