Quem deseja investir em fundos imobiliários precisa se atentar a alguns indicadores-chave importantes para a tomada de decisão. Um deles é a chamda a taxa de vacância.
Ao se analisar a taxa de vacância, é possível compreender com mais clareza o retorno que aqueles determinados investimentos imobiliários podem proporcionar e decidir entre um fundo e outro levando também em conta outros indicadores.
O que é a taxa de vacância?
A taxa de vacância corresponde ao total da área não locada de um empreendimento ou de um conjunto específico de imóveis, como, por exemplo, salas e galpões que fazem parte do mesmo fundo imobiliário.
Conhecer o termo é crucial, porque os espaços vazios em um empreendimento imobiliário impactam diretamente o caixa, afinal, há menos recebimento de aluguéis e consequentemente menos retorno sobre aquele ativo.
Dessa forma, quem investe em fundos imobiliários de tijolo precisa ter uma atenção especial para esse indicador, dado que ele reflete diretamente nos dividendos que são distribuídos aos acionistas do fundo.
Quais são os tipos de vacância?
Há basicamente dois tipos de vacância: a física e a financeira, sendo que cada uma delas mensura o desempenho dos ativos em questão.
Vacância física
A vacância física representa o percentual de espaço que está desocupado em um empreendimento em relação à área bruta locável (ABL) total dele.
Ela é medida em metros quadrados e, por meio desse índice, o investidor tem a capacidade de avaliar a proporção da área vazia no portfólio do fundo imobiliário como um todo.
Vale destacar que a taxa de vacância possibilita ao investidor saber como está a gestão comercial de um fundo, e a partir daí comparar o desempenho dele com outros FIIs do mesmo setor para, então, tomar a decisão do investimento.
Vacância financeira
A lógica por trás da vacância financeira é a mesma que da vacância física, entretanto, ela é usada para efeitos de fluxo de caixa, englobando a noção de receita potencial e receita potencial desperdiçada.
Nesse sentido, ela indica o percentual que o fundo recebe atualmente em comparação com o valor que poderia receber se todos os imóveis estivessem locados.
Ao analisar esse indicador, os investidores podem projetar melhor o fluxo de caixa do ativo e saber o quanto aquele FII perde em potenciais receitas.
A análise conjunta desses dois tipos de vacância permite uma visualização mais clara em termos de performance e rentabilidade de um determinado fundo.
Como calcular a taxa de vacância?
O cálculo da taxa de vacância é feito de forma distinta entre a vacância física e financeira. Veja os cálculos de cada um deles de forma separada.
No caso da vacância física, o resultado é obtido pela razão entre o espaço desocupado de um empreendimento e o total disponível por aquele imóvel. A fórmula é:
- Taxa de vacância física = (área desocupada / área total) x 100
Imagine um empreendimento que tenha 2 mil metros de área total e uma área desocupada de 100 metros. Então, a vacância física dele é:
- Taxa de vacância física = (100 / 2.000) x 100 = 5%
A vacância financeira, por sua vez, é calculada pela razão entre a renda potencial da área não locada e a renda potencial total de um empreendimento, expressada pela fórmula:
- Taxa de vacância financeira = (renda potencial da área não locada / renda potencial total) x 100
Imagine que um fundo de investimento tem o potencial de ter uma receita de R$ 300 mil locando todos os imóveis e que no momento atual ele tenha uma área desocupada equivalente a R$ 15 mil. Logo, a vacância financeira será:
- Taxa de vacância financeira = (15.000 / 300.000) * 100 = 5%
Por que a taxa de vacância é importante?
Ainda que seja um índice que não se pode avaliar separadamente, a taxa de vacância é importante, pois indica para o investidor o quanto do capital dele está ocioso.
Por exemplo, ao investir em um fundo imobiliário cuja taxa de vacância é de 10%, entende-se que 10% do capital do investidor está subutilizado. Portanto, quanto menor for a taxa de vacância, menos subutilizado será o capital.
Todavia, é necessário usar outros indicadores em paralelo a ele, como o Dividend Yield que indica o retorno com dividendos. Além disso, a vacância também afeta o fundo de outras maneiras.
Por se tratar de um fundo tijolo, há custos como despesas com condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) que precisam ser honrados independentemente se aquele imóvel está locado ou não.
Nesse sentido, além de não gerar receita, uma vacância alta também resulta no crescimento das despesas para o fundo. Por isso, fazer a análise desse indicador é tão importante antes de investir.
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A taxa de vacância é calculada dividindo o valor da área desocupada pelo valor da área total do empreendimento. O resultado expressa o percentual de desocupação, sendo que quanto mais alto ele for, pior é a performance daquele determinado fundo imobiliário.
Não. Quanto maior for a vacância, maior é a taxa desocupada, e consequentemente menor é o retorno que um determinado fundo proporciona. Dessa forma, o ideal é que a taxa de vacância seja a menor possível. Portanto, quanto mais próxima de 0, melhor.
A vacância de um fundo representa a renda que ele deixa de obter por conta dos imóveis que não estão ocupados naquele momento. O indicador é dado por meio de um percentual, dividindo o valor não rentabilizado pela renda potencial do fundo.
O risco de vacância é o risco de um imóvel permanecer desocupado por muito tempo e, com isso, o FII ter que arcar com custos como condomínio, manutenção predial e IPTU, defasando o valor das cotas e o tornando menos atrativo para venda.
Vacância 100% representa uma situação na qual o imóvel está totalmente desocupado, e por isso não está gerando nenhum tipo de receita para os cotistas. Nesse caso, é o fundo quem está tendo que arcar com todas as despesas acessórias do imóvel.
