Um dos conceitos que mais gera dúvidas no mercado imobiliário é o valor venal. Afinal, por que ele existe, e por que é geralmente mais baixo do que o valor de mercado?
De modo geral, o valor venal existe para que a prefeitura do município tenha uma base para calcular os impostos referentes ao imóvel em questão.
O que é valor venal do imóvel?
O valor venal do imóvel é um conceito muito importante no mercado imobiliário e na administração pública. Ele é utilizado como base para a cobrança de impostos, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), e é uma referência para a avaliação de imóveis em processos de desapropriação, indenizações ou transações imobiliárias.
Ele é uma estimativa do valor do imóvel, baseado em critérios estabelecidos pelo município, que podem variar de acordo com a legislação de cada localidade.
A localização do imóvel é um dos fatores mais importantes na sua determinação, pois áreas mais valorizadas tendem a ter um valor mais alto. A área construída também é um ponto relevante, pois quanto maior ela for, maior tende a ser o valor do imóvel.
O tipo de imóvel também pode influenciar, pois apartamentos em prédios com elevador, tendem a ser mais valorizados do que casas térreas sem garagem.
É importante ressaltar que o ele pode ser atualizado anualmente pelo município, de acordo com as variações do mercado imobiliário e outros fatores que influenciam na valorização ou desvalorização do imóvel.
Como o valor venal influencia o ITBI?
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal que é cobrado sobre a transmissão de propriedade de um imóvel. O seu cálculo é baseado no valor venal ou no valor da transação, o que for maior.
Dessa forma, o valor venal é utilizado como base de cálculo para o ITBI porque ele é uma referência para o valor do imóvel naquele município. Assim, quanto maior ele for, maior será o valor do ITBI a ser pago na transação.
É importante lembrar que ele pode variar de acordo com a localidade e a atualização feita pela prefeitura. Por isso, é necessário consultar o valor atualizado do imóvel antes de realizar a transação imobiliária.
Por que o valor venal é tão importante?
O valor venal é uma referência importante para o mercado imobiliário e para a administração pública, sendo utilizado como base de cálculo para a cobrança de impostos, como o IPTU.
No mercado imobiliário, ele é utilizado pelos corretores como uma referência para a precificação de imóveis, ajudando a determinar o valor mínimo que faz sentido o imóvel ser vendido.
Ele serve também como base para o cálculo de diversos tributos que incidem sobre a propriedade, como o imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis e o ITBI.
Fora isso, ele serve como base para o cálculo de imóvel para efeitos de transmissão de bens a familiares de pessoas falecidas, bem como para transferência de titularidade em ações judiciais.
Como calcular o valor venal do imóvel?
Quem faz o cálculo é o próprio município e para isso é considerado algumas características como a área do terreno ou do prédio, o valor do metro quadrado na região, a idade da propriedade e o tipo de terreno.
Também é avaliado a profundidade do terreno, se ele está dentro de um condomínio, as reformas que foram feitas, a obsolescência e a função da edificação, ou seja, se é imóvel comercial ou residencial.
É de referir que cada município possui a Planta Genérica de Valores que é um mapa que divide as regiões urbanas em áreas em valores determinados.
Como é feito o cálculo do valor venal?
Para que seja feito de maneira correta, as prefeituras costumam contar com uma fórmula para calcular o valor de um empreendimento, sendo ela:
- V = A x VR x I x P x TR
Onde:
- V – valor venal do imóvel;
- A – Área total do terreno;
- VR – Valor unitário padrão baseado na Planta Genérica de Valores do Município;
- I – Idade do imóvel;
- P – Posição do imóvel na rua;
- TR – Tipo do imóvel.
Ainda que exista uma fórmula, é válido destacar que cada prefeitura pode usar os seus próprios critérios para efetuar esse cálculo.
Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?
Essas são duas referências distintas para a precificação de imóveis, e suas diferenças podem ser fundamentais na hora de determinar o valor justo de um imóvel.
O valor venal é uma referência utilizada pela administração pública para calcular tributos, sendo ele calculado pelo município com base em critérios que vimos logo acima.
Em geral, ele é uma estimativa mais conservadora do valor do imóvel e pode ser menor do que o seu valor de mercado, que é o preço pelo qual o imóvel é negociado livremente entre compradores e vendedores.
Ele é determinado por diversos fatores, como a oferta e a demanda, a localização, a área construída, o estado de conservação e as características específicas do imóvel, como a vista e a presença de áreas de lazer.
Em geral, o valor de mercado é uma referência mais precisa do valor do imóvel, uma vez que é determinado pela dinâmica do mercado imobiliário.
Assim, a principal diferença entre eles é que o valor venal é uma referência utilizada pela administração pública para calcular tributos, enquanto o valor de mercado é uma referência para a negociação entre compradores e vendedores no mercado imobiliário.
Como consultar o valor venal?
Para consultá-lo, basta entrar em contato com a prefeitura do município onde o imóvel está localizado. Geralmente, essa informação está disponível no site da prefeitura ou pode ser obtida pessoalmente na secretaria de finanças.É importante lembrar que o valor venal pode ser atualizado anualmente, então é recomendável consultar essa informação regularmente.
